當前滾動(dòng):紀要：5月百強房企銷(xiāo)售情況電話(huà)會(huì )議

一、銷(xiāo)售情況

(資料圖片僅供參考)

1.同比增長(cháng)

2021年5月，百強房企銷(xiāo)售同比增長(cháng)22%.

2.環(huán)比增長(cháng)

2021年5月，百強房企銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)15%.

二、城市銷(xiāo)售情況

1.一線(xiàn)城市

北京、上海、深圳成交量環(huán)比下降40%左右

廣州環(huán)比小幅增長(cháng)6%，深圳環(huán)比下跌10%

2.二線(xiàn)城市

成都市場(chǎng)保持在一個(gè)高位上，成交量207萬(wàn)方，環(huán)比增長(cháng)15%，同比增長(cháng)基本翻番。

武漢成交量125萬(wàn)方，環(huán)比增長(cháng)54%，同比增長(cháng)55%，增長(cháng)非常明顯

其他二三線(xiàn)城市環(huán)比降幅大，多數城市環(huán)比下降

三、銷(xiāo)售價(jià)格

除成都外，一線(xiàn)二線(xiàn)三四線(xiàn)城市5月份的單價(jià)普遍下降。

四、供應情況

上海供應的結構不對，目前市場(chǎng)主要需求是中高端改善型產(chǎn)品，但供應中外圍區域的產(chǎn)品占比大概在65%左右，而中高端改善型產(chǎn)品占比不到35%。

成都市場(chǎng)供應結構和供應體量相對比較充足，比較匹配

五、去化情況

北京和上海5月份去化率環(huán)比下降幅度在15個(gè)百分點(diǎn)以上，但仍屬于正常范圍，北京的去化率為50%，上海區塊鏈的為59%。

六、其他信息

城市的土拍熱度一直保持在高位上，每一次土拍都有觸頂搖號的情況，也吸引了很多的主流的房企去參拍。

6月份將會(huì )有一個(gè)較大的供應量提升，但市場(chǎng)整體的購房信心低迷和預期房?jì)r(jià)的預期低迷，使得成交改善幅度不會(huì )特別大，同比大概率是下降的，可能會(huì )相對比較明顯，至少可能是在兩位數以上。

Q&A

Q:哪些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回升幅度比較大?

A:回升幅度比較大的可能就是廈門(mén)、寧波、天津。這些城市本身這個(gè)月的市場(chǎng)也有一些觸底反彈的勢頭出來(lái)，所以去化率也都是回升的比較明顯，這幾個(gè)城市的回升都是在20個(gè)百分點(diǎn)左右，廈門(mén)達到了57%，寧波也是57%，天津上了20個(gè)百分點(diǎn)，達到了47%。

Q:武漢的去化率如何?

A:盡管我們說(shuō)前面講了市場(chǎng)的一個(gè)成交體量。有一個(gè)比較明顯的反彈，但是從去化率上來(lái)看，在二線(xiàn)城市里邊依然還是排在比較靠后的位置。5月份我們統計下來(lái)的去化率，開(kāi)盤(pán)去化率也只有13%，也只有13%，跟前面幾個(gè)城市相比差距是非常巨大的。

Q:一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)情況如何?

A:5月份一線(xiàn)城市基本上沒(méi)有什么新的地塊拿出來(lái)拍賣(mài)，所以整個(gè)一線(xiàn)城市這個(gè)月士地市場(chǎng)相對比較冷清，主要還是一些二線(xiàn)城市拍地的積極性，或者說(shuō)拍地的頻次量都還是跟前面幾個(gè)月相比有明顯的提升，但是總體還是保持一個(gè)少而精的工地的原則。

Q:土拍市場(chǎng)的主力是哪些企業(yè)?

A:依然還是大家所熟悉的那些國央企，沒(méi)有什么太明顯的變化。杭州相對來(lái)講，大家還是對他的信心還是比較高的。所以可能包括民企也好，國央企也好，大家反正還是比較認可杭州市場(chǎng)的一個(gè)前景。

Q:6月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何?

A: 我們對6月份的一方面供應量，我們認為會(huì )有一個(gè)較大的提升。另外一方面成交也會(huì )有一定的改善，但我們覺(jué)得這種改善幅度恐怕不會(huì )特別大。這個(gè)理由主要還是基于目前市場(chǎng)整體的一個(gè)購房信心低迷的一種或者說(shuō)預期房?jì)r(jià)的預期低迷的這種判斷，盡管供應上來(lái)了，可能開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度也上來(lái)了，但是市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相比于四五月份肯定會(huì )有一個(gè)環(huán)比會(huì )有一個(gè)回升，但是這種回升幅度應該說(shuō)不會(huì )特別大，雖然說(shuō)6月份的同比同比大概率是一個(gè)下降的。大的概率是一個(gè)下降的5月份，我們看到還保持在一個(gè)個(gè)位數的同比正增。跟這個(gè)。但是到了6月份，我覺(jué)得肯定是一個(gè)可能會(huì )相對比較明顯的一個(gè)同比會(huì )下降。這種相對比較明顯，我們覺(jué)得至少可能是在兩位數以上。同比下降幅度。

Q:請問(wèn)目前房企打折促銷(xiāo)意愿如何?如何看待下半年市場(chǎng)價(jià)格走勢?

A:房企的降價(jià)打折的意愿還是比較強的，特別是在低能級城市，但是有跌令限制尤其是如果因為降價(jià)引發(fā)老業(yè)主的維權，這個(gè)事情基本上是做不成的，因此現在很多房企采取特價(jià)房等形式讓利。從信訪(fǎng)市場(chǎng)上來(lái)講，二手房的價(jià)格降幅比新房市場(chǎng)都是要來(lái)的更大一些，來(lái)得更快一些，因此新房市場(chǎng)能否維持住現有的價(jià)格水平不跌，難度也是不小的，除非政策面發(fā)生大的變化或宏觀(guān)經(jīng)濟層面有一些提升信心的利好，否則繼續向下的概率比較大。

Q:林總展望6月，如果沒(méi)有新的政策支持，銷(xiāo)售數據是否會(huì )更加明顯的下行?當前線(xiàn)城市的二手房流動(dòng)性是否已經(jīng)顯著(zhù)變差?

A:6月份房企推案量和促銷(xiāo)力度會(huì )有加大，但如果6月份還是供應沒(méi)出來(lái)，房企還是一種躺平的狀態(tài)。二手房的溢價(jià)主動(dòng)權是非常大的，導致議價(jià)的難度肯定是非常大的，因此二手房的流動(dòng)性確實(shí)是明顯在變差。

Q:請問(wèn)專(zhuān)家對政策走勢怎么看?需求側在一線(xiàn)二套的首付比例有沒(méi)有可能放開(kāi)?

A:對政策來(lái)說(shuō)，我們對政策沒(méi)有預期，也沒(méi)有辦法去預見(jiàn)到一線(xiàn)城市的二套房的首付比例、貸款利率等相對比較核心的一些政策調控什么時(shí)候能放松。如果出現松動(dòng)的話(huà)，只能說(shuō)明這些核心城市的市場(chǎng)情況比現在還要差，目前政策層面房地產(chǎn)的一個(gè)調控放松，可能更多的要逐漸讓位于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的刺激，或者說(shuō)整個(gè)政策的一些放松，可能就現在大家可能關(guān)注的已經(jīng)開(kāi)始逐漸從房地產(chǎn)救市或者說(shuō)調控放松這個(gè)角度上轉移到整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟。

Q:2018年以來(lái)的投資性需求轉化為目前二手房的供給供需矛盾是否已經(jīng)很難緩解?

A:從供求的角度來(lái)說(shuō)，現在來(lái)講，可能在核心城市來(lái)說(shuō)，肯定是供過(guò)于求，但是可能還沒(méi)有到一些自媒體說(shuō)的拋售潮這種程度，大概是這樣。至于是不是因為18年以來(lái)上輪行情以來(lái)的一些投資性需求的一個(gè)拋貨，我們因為相對來(lái)說(shuō)還是缺乏數據的支撐，所以不能下結論，但這一部分因素肯定是存在的。

Q:深圳市場(chǎng)怎么看?4月曾傳出取消二手房指導價(jià)，后來(lái)又叫停了。請問(wèn)目前深圳手房指導價(jià)格執行情況如何?有沒(méi)有在實(shí)操層面提高指導價(jià)的動(dòng)作?

A:目前深圳二手房指導價(jià)格的執行情況不太清楚，但今年的掛牌量激增，一些城市的限售年限由原來(lái)5年調整為2年，甚至不限售，也使得二手房掛牌出現了一個(gè)激增，但可能還沒(méi)到一些自媒體說(shuō)的拋售潮的程度。

Q:對于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策的叫停對市場(chǎng)有什么影響?

A:盡管政策叫停了，但是在實(shí)際操作中，據我了解，基本上還是以政策為參考。銀行放貸這一塊對指導價(jià)的參考已經(jīng)不如之前那么嚴格了。但是實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)低于官方指導價(jià)。政策對市場(chǎng)的信心可能會(huì )有一定的提振，但是效果也沒(méi)有大家所期望的那么強。因為市場(chǎng)已經(jīng)在轉冷，價(jià)格已經(jīng)處于或者已經(jīng)進(jìn)入下行通道了。

Q:在當前市場(chǎng)情況下，官方指導價(jià)是否還有刺激市場(chǎng)的作用?

A:在目前供求關(guān)系的情況下，需求的觀(guān)望以及信心的低迷是主要原因。另外，供應持續增長(cháng)，不管是二手房的掛牌量還是新房的供應量都在增長(cháng)，市場(chǎng)已經(jīng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。在這種情況下，一般性的價(jià)格指導政策很難刺激成交或者價(jià)格反彈。很多項目已經(jīng)跌過(guò)了官方指導價(jià)，所以官方指導價(jià)對于扭轉市場(chǎng)的影響很難評估。

Q:請問(wèn)一線(xiàn)城市政府能否容忍二手房持續的陰跌?政策放松的障礙在哪里?

A:我覺(jué)得最主要的障礙可能還是一個(gè)房住不炒。因為現在來(lái)講，對于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)-方面如果要放松一些核心調控政策。他們還是比較擔心市場(chǎng)會(huì )出現一個(gè)。報復性的反彈，盡管我們說(shuō)現在這種市場(chǎng)情況下會(huì )不會(huì )出現報復性報復性的反彈，可能還要打個(gè)問(wèn)號。但是的確是會(huì )有這種情況，當然如果說(shuō)一些核心層，一些核心政策的一些松調整也好，放松也好。一旦動(dòng)了這些政策?？赡鼙容^容易會(huì )受到上級監管部門(mén)的一個(gè)。一個(gè)叫停也好，約談也好，所以這些都。所以最主要原因還是因為房租不炒。就是說(shuō)。對于這個(gè)。對于核心城市來(lái)講是這個(gè)樣子。至于說(shuō)是不是會(huì )容忍。二手房的-個(gè)陰跌，我覺(jué)得現在來(lái)說(shuō)。從核心城市的新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，總體來(lái)說(shuō)還是比較平穩的。

Q:政府會(huì )如何千預二手房市場(chǎng)，特別是在出現較大幅度的下跌時(shí)?

A:可能從政府的角度來(lái)說(shuō)，大家可能關(guān)注點(diǎn)更多的也是。在新房市場(chǎng)上，新房市場(chǎng)房企的。去化情況，房?jì)r(jià)的一個(gè)。包括量，包括土地市場(chǎng)，可能更多的還是關(guān)注點(diǎn)在這里。如果說(shuō)二手房出現一個(gè)較大幅度的。較大幅度的一個(gè)下跌，政府可能會(huì )干預。否則的話(huà)因為這畢竟這么多年我們看到其實(shí)對二手房的調控措施一直還是。相對來(lái)說(shuō)是比較少的。我覺(jué)得可能我自己的理解不一定對。

Q:開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了二三月的啟示到以及四五月成交的回落之后，現在對整個(gè)市場(chǎng)的態(tài)度或者拿地端的意愿和態(tài)度，現在是一個(gè)什么樣的狀況和狀態(tài)?以及以及在這樣子個(gè)拿地意愿之下，你們觀(guān)察到地方財政土地出讓收入這塊的壓力有多大?

A:對于核心城市的土地。投資這一塊還是保持著(zhù)一定的積極性，還是拿地意愿總體來(lái)說(shuō)還是比較強的。盡管可能市場(chǎng)熱度也是在想。核心城市的市場(chǎng)熱度也是在回落，但是至少目前來(lái)說(shuō)。我們看到大家對于這些核心城市拿地，包括。未來(lái)盈利這個(gè)方面大家還是比較有信心的。至于說(shuō)這對地方政府的土地財政這一塊。我覺(jué)得主要還是影響了低能級城市。弱二線(xiàn)的三四線(xiàn)城市這些?，F在來(lái)說(shuō)。主流房企。是大幅的會(huì )縮減在這些城市的一個(gè)土拿地的力度，甚至說(shuō)很多城市很多。不少房企可能把這一類(lèi)型城市已經(jīng)。排除在2023年拿地的一個(gè)范圍之內了。范圍之外了，所以說(shuō)。今年對這類(lèi)群體。的城市來(lái)說(shuō)，財政壓力土。從土地市場(chǎng)上。土地財政的角度來(lái)說(shuō)，壓力應該說(shuō)是不小的。當然核心城市今年我覺(jué)得肯定比去年。土拍這方面應該還是有明顯的一個(gè)改善。#傳房地產(chǎn)新一輪刺激措施將出臺#

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