城市更新N部曲之75：“兩舊一村”要不要標準化？

春節過(guò)完了，是時(shí)候回到工作中來(lái)。

單就上海的建設領(lǐng)域而言，規劃下一年工作首當其沖的是【下一個(gè)風(fēng)口是什么】？目前看來(lái)上海的下一個(gè)建設周期或波段將聚焦兩舊一村。

其實(shí)早在2022年7月，“上海歷史性地為中心城區成片二級舊里以下房屋改造這項持續30年的民心工程、民生實(shí)事畫(huà)上圓滿(mǎn)句號。但同時(shí)，上海還有許多零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”，居住其中的市民改造意愿強烈”。

(資料圖)

騰挪順理成章，騰挪早有端倪，騰挪勢在必行。

一、由外而內：從美麗家園到兩舊一村，從美顏到塑形的背后

拋開(kāi)技術(shù)層面的專(zhuān)業(yè)討論，站在市民的角度和立場(chǎng)，第一反應是需要翻篇：這不是美麗家園還如火如荼么，怎么又“兩舊一村”了呢？

其實(shí)，兩項所針對的改造范疇有所不同，但這看起來(lái)的關(guān)公戰秦瓊也并非絕對不可同日而語(yǔ)：既然兩者的底色不同，那么改造方向應該也有所不同，換句話(huà)說(shuō)——美麗家園過(guò)程中的經(jīng)驗和教訓，是否可以在“兩舊一村”中順勢而為地予以有揚有棄呢？

至少從美麗家園的市民體驗而言，最大的變化是建筑外墻的變臉，雖然也有N多“在看不見(jiàn)的地方著(zhù)力”，但美麗——首當其沖也恰如其分。相比而言，居住條件更差、配套設施更落后、安全隱患更明顯、改造難度更大的“兩舊一村”，美顏雖然也是必不可少的步驟，但是強化內部肌理的正骨、調理、活血、塑形似乎更加急人所急。

從政府工作的步驟和計劃來(lái)看，兩舊一村將分三步走：

第一步，到2025年，全面完成中心城區近40萬(wàn)平方米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造；第二步，到2027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城區周邊的城中村改造項目；第三步，到2032年，全面完成不成套職工住宅改造，全面完成城中村的改造項目。

可以說(shuō)，“兩舊一村”的由內而外，恰是從美麗家園到“兩舊一村”的由外而內。

總之，未來(lái)十年&兩舊一村！

二、由公而私：站在“居民最大資產(chǎn)的保值增值”角度做更新

表面上看來(lái)“形象更不堪”的兩舊一村，為什么要提出由內而外或者說(shuō)“內部整肅重于外部形象”呢？

這是一個(gè)出發(fā)點(diǎn)的問(wèn)題。

站在城市管理的立場(chǎng)和角度，兩舊一村是城市更新過(guò)程中的一個(gè)組團一個(gè)堡壘一個(gè)剖面，當然需要以攻堅克難的方式予以或解決或改善，但是在“城市更新不許大拆大建”的總綱之下，這些區域也的確面臨著(zhù)N多不能“一拆了之”的先天阻礙：拆不如修，改造就要盡可能一步到位地予以長(cháng)效受益。

但，是否可以換位到居于其中者的受眾立場(chǎng)來(lái)看問(wèn)題呢？

他們對“天上掉下來(lái)的改造”有何愿景或者說(shuō)想要達到什么目的呢？

這就需要從房地產(chǎn)（營(yíng)銷(xiāo)）角度來(lái)看：房子特別是上海等一線(xiàn)城市的房子，已經(jīng)是千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)市民“一生最貴的資產(chǎn)”，今天尚不能離開(kāi)這個(gè)“居住條件更差，配套設施更落后，安全隱患更明顯”的地方，不是不愿意而是離不開(kāi)，所以?xún)膳f一村的改造，對于居于其中的居民而言，其實(shí)是一個(gè)圍魏救趙的契機：如何通過(guò)改造讓自己的房子可以煥然一新，可以實(shí)現自身資產(chǎn)的保值增值，從而在流通市場(chǎng)上有可能有溢價(jià)有議價(jià)權，這是居民的期待，別讓它們最終成了臆想！

畢竟對一線(xiàn)城市而言，購房者是梯級迭代的：兩舊一村的居民若有機會(huì )“時(shí)間換空間”地搬離其中，后來(lái)自有大量的剛需&首置需要在“老破小”和“遠大新”之間做出選擇，試想：一旦“老破小”成了“老舊小”，再附著(zhù)其本身占位市中心的配套&交通優(yōu)勢以及（普遍）小面積低總價(jià)優(yōu)勢，作為過(guò)渡居住的屬性又將被放大和延長(cháng)，所以?xún)膳f一村的更新——只要著(zhù)力點(diǎn)是正確的，技術(shù)層面是可行的，真的可以實(shí)現對數百萬(wàn)上海居民的功在當代利千秋。

在變化了出發(fā)點(diǎn)之后，很多著(zhù)力點(diǎn)就會(huì )發(fā)生微妙的偏移：比如同樣的戶(hù)外空間里，綠化帶和車(chē)位孰輕孰重的取舍：（選擇）前者代表“施予方而非居住方”，（選擇）后者代表切身利益方，那么兩舊一村改造之后切實(shí)想要恩澤的到底是誰(shuí)？

這個(gè)選項就是“你冷”和“你媽媽覺(jué)得你冷”之間的差之毫厘謬以千里。

三、由共而個(gè)：好看的社區千篇一律，有趣的舊里百家爭鳴

承接了“要綠地還是要車(chē)位”的選項，是為了拋磚引玉牽扯出在兩舊一村中勢必會(huì )引發(fā)糾結和爭議的話(huà)題——標準化。

同樣是屁股決定腦袋的立場(chǎng)圍觀(guān)：

1、政府立場(chǎng)，當然希望標準化，可以快速推進(jìn)可以成本控制可以呈現達標；

2、業(yè)主立場(chǎng)，標準化也是首選，快速復制快速推進(jìn)快速委托快速閉合；

3、居民立場(chǎng)，不論什么化，（改造）總比不改好，何況“不患寡而患不均”。

通過(guò)上述三者包括城市管理、操作實(shí)踐和受眾的三方立場(chǎng)，對標準化的執著(zhù)程度其實(shí)在遞減：

1、城市管理者希望快速完成城市形象的改變是重中之重，否則怎么會(huì )有“一年一個(gè)樣三年大變樣”的戰略口號呢？

2、業(yè)主方其實(shí)沒(méi)那么絕對：標準化是首選，但是站在品牌樹(shù)立的角度，局部個(gè)性化做創(chuàng )新創(chuàng )意也未嘗不可，畢竟“打品牌”是可持續市場(chǎng)開(kāi)拓的差異化路徑。

3、居民其實(shí)沒(méi)那么復雜精深，秉承著(zhù)“只要對我有利&反正不要我花錢(qián)”的兼而有之，最終朝著(zhù)“只要對自己的房產(chǎn)保值增值有益”的個(gè)人訴求而去！

和標準化針?shù)h相對的叫做精細化或者個(gè)性化。

普遍存在的兩舊一村矛盾，要不要以個(gè)性化的方式來(lái)解決？

個(gè)性化見(jiàn)字如面：一案一策一實(shí)施，方案可以更加因地制宜，但是方案定制也不可避免地造成工期、成本、人力的超支，要不要這么做？

站在就事論事的立場(chǎng)，兩舊一村分布在上海不同區域，自然有不同區域的自然資源、風(fēng)貌特色、區域規劃、產(chǎn)業(yè)布局、交通配置、人口疏密等各種不同，標準化勢必“要求同一把鑰匙開(kāi)萬(wàn)把鎖”，雖然不極端但也不合理。

標準化和精細化各有利弊，但在局部處縫合也有可能：在每個(gè)區域每個(gè)版塊樹(shù)立一個(gè)樣板工程，地方管理者是有動(dòng)能的，因為這是一個(gè)全新的城市更新界面；大方向標準化結合小界面的精細化，可以讓不同的兩舊一村呈現不同的鏡面，最大限度地利用優(yōu)勢規避短板。

至于市民，在摘掉“兩舊一村”的歷史帽檐之后，還能因地制宜地講出自己新居的特色，不要懷疑賣(mài)房者推銷(xiāo)自己的動(dòng)能和潛力，只是過(guò)去他們沒(méi)得到機會(huì )。

兩舊一村的改造，肯定是上海城市更新的一個(gè)重大節點(diǎn)和里程碑。

最終，是“完成了”還是“完成好”，城市界面都會(huì )因此而加分。

只是，城市更新最終想要恩澤的是身邊的甲乙丙丁，他們如何評價(jià)兩舊一村之于自己的【喜看今昔巨變】，老百姓的口碑是由受益程度決定的。

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