地方國資囊中羞澀，青島部分共有產(chǎn)權房陷尷尬境地-每日播報

近日來(lái)，一則青島市城陽(yáng)區共有產(chǎn)權房難交付的消息，受到業(yè)內廣泛關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

消息顯示，年初有購房者在青島城陽(yáng)區區長(cháng)信箱留言稱(chēng)，自己在兩年前買(mǎi)了當地一項目的共有產(chǎn)權住房，首付款大約150萬(wàn)，當地一國資公司負責出資76萬(wàn)。等要交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)市政公司沒(méi)打款，因此不能交房，如果要退房需要繳納20%的違約金，國資方面則稱(chēng)“沒(méi)錢(qián)”。

城陽(yáng)市政投資集團則回復稱(chēng)，城陽(yáng)市投資集團現正在積極籌措資金，解決付款問(wèn)題，已與購房者說(shuō)明相關(guān)情況。另有類(lèi)似市民留言稱(chēng)，自己購買(mǎi)的共有產(chǎn)權房2021年已審核通過(guò)并網(wǎng)簽，但因市政投資公司還未支付首付款，導致2022年底交房時(shí)沒(méi)能拿到鑰匙。

該事件被關(guān)注到后，引發(fā)了業(yè)內關(guān)于共有產(chǎn)權房、及地方城投資金問(wèn)題的討論。那么，背后真相到底是怎樣的？

區屬人才購房政策

據當地房企人士告訴第一財經(jīng)，網(wǎng)傳內容確有此事，主要是地方國資資金支付的問(wèn)題，退房違約金也是購房合同中約定的?！坝许椖可婕暗降姆吭戳枯^少，也有拖欠金額比較多的，此前當地有四家國資公司在做，目前就網(wǎng)傳的這家有付款問(wèn)題，其他三家都沒(méi)事?！?/p>

值得注意的是，城陽(yáng)區此次被關(guān)注到的共有產(chǎn)權住房，與傳統意義上的不太一樣。

一般而言，共有產(chǎn)權住房，是指政府提供政策支持，采用市場(chǎng)化方式建設籌集，限定套型面積、銷(xiāo)售價(jià)格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的住房。在拍地階段，便會(huì )對相應地塊的性質(zhì)、售價(jià)、出讓條件等作出規定。

而城陽(yáng)區這類(lèi)共有產(chǎn)權房，更類(lèi)似對人才購房的支持政策，是該區獨立出臺、獨立于青島市人才住房政策的階段性政策，此前曾在當地市場(chǎng)火爆過(guò)一段時(shí)間。

早在2020年3月，青島市城陽(yáng)區出臺聚集人才的六條舉措，其中針對人才“買(mǎi)房難”“買(mǎi)房貴”的難點(diǎn)，將不同層次的人才購房者與區屬?lài)衅髽I(yè)的產(chǎn)權比例進(jìn)行劃分，由區屬?lài)衅髽I(yè)墊付或贈予30%房款。按最初的設想，該政策將持續至2023年。

具體而言，可申請住房的人才包括從院士到大專(zhuān)學(xué)歷等七類(lèi)，屬于一至四層次的人才，購房者與區屬?lài)蟮漠a(chǎn)權比例為7：3，共有期限為8年；對于五至七層次人才購置人才共有產(chǎn)權住房的，購房者與區屬?lài)蟮漠a(chǎn)權比例為7:3，共有期限為5年。

按照產(chǎn)權比例，個(gè)人承擔購房總價(jià)款的70%、享有70%的產(chǎn)權，需要繳納持有70%房屋產(chǎn)權的首付款，并作為按揭貸款抵押物；區屬?lài)蟪袚彿靠們r(jià)款的30%、享有30%的產(chǎn)權，由其自有資金或其他資金解決，該產(chǎn)權部分不作為人才個(gè)人按揭貸款抵押物。

據當地官媒當時(shí)發(fā)文，比如一套房子100萬(wàn)元：人才21萬(wàn)元+單位30萬(wàn)元+貸款49萬(wàn)元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分貸款，這樣一來(lái)首付比例低，貸款還款壓力也會(huì )減小。

共有產(chǎn)權到期后，一至四層次的人才，在城陽(yáng)區范圍內工作并享受共有產(chǎn)權政策滿(mǎn)8年后，由人才個(gè)人提出申請，經(jīng)區屬?lài)笸?、相關(guān)部門(mén)批準后，無(wú)償贈送30%產(chǎn)權；五至七層次的人才，滿(mǎn)5年后，由個(gè)人將區屬?lài)衅髽I(yè)持有的30%產(chǎn)權回購，回購價(jià)格按照“孰低”原則。

在實(shí)行一年多后，墊資問(wèn)題對國企平臺公司形成一定考驗，有部分地產(chǎn)項目積極介入，與四大平臺公司合力墊資；當時(shí)也有聲音稱(chēng)，一些房企選擇退出共有產(chǎn)權項目合作。不過(guò)，在2021年官方發(fā)布的名單中，該區有52個(gè)房地產(chǎn)在售住宅項目為人才共有產(chǎn)權住房認證項目。

提振樓市后暫時(shí)退場(chǎng)

城陽(yáng)區共有產(chǎn)權房政策的發(fā)布，曾在當地樓市激起很大波瀾。

據卓易數據，2019年的城陽(yáng)樓市很壓抑，成交為近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年實(shí)行共有產(chǎn)權以后，城陽(yáng)樓市量?jì)r(jià)齊漲，2020年全年成交21216套，共有產(chǎn)權房成為城陽(yáng)樓市的“強心劑”，外部因素引發(fā)需求提前釋放。

青島網(wǎng)上房產(chǎn)數據也顯示，2020年全年，城陽(yáng)區人才共有產(chǎn)權住房網(wǎng)簽11000余套。在共有產(chǎn)權新政刺激下，2020年城陽(yáng)區樓市異常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面積2818985.65平方米，僅次于西海岸，且新房成交量占比全市總成交量的16%。

部分地產(chǎn)項目，也在該政策刺激下價(jià)格上揚，有項目從2019年年底的15500元/平方米漲到19000元/平方米，有項目從19年年底的毛坯12000元/平方米漲到15500元/平方米。當地還一度放寬人才購房的門(mén)檻，共有產(chǎn)權房購買(mǎi)人數再度增加，構成2021年該區樓市成交的主力。

不過(guò)從2021年下半年開(kāi)始，城陽(yáng)區人才共有產(chǎn)權政策出現收緊，取消五至七層次人才購置二套房政策，購置首套房政策不變。此外，隨著(zhù)共有產(chǎn)權購房者越來(lái)越多，四大平臺即市政集團、城發(fā)集團、開(kāi)投集團以及動(dòng)投集團的資金壓力有所增大，出現了讓開(kāi)發(fā)商墊資也即向后者借資的情況。

后來(lái)，本應在2023年結束的政策，提前按下暫停鍵。2022年4月，有購房者詢(xún)問(wèn)共有產(chǎn)權停止報名的問(wèn)題，城陽(yáng)區財政局回復稱(chēng)，因即將出臺新的人才住房政策，為確保與新政策順暢銜接，2022年3月31日起暫停人才共有產(chǎn)權住房政策。

同年8月，城陽(yáng)區公布了新引進(jìn)人才發(fā)放購房券實(shí)施方案（試行），為2022年4月1日以后城陽(yáng)區新引進(jìn)就業(yè)、且在城陽(yáng)區無(wú)商品住房的各類(lèi)人才發(fā)放不等金額的購房券。

在整個(gè)青島市層面，則存在有產(chǎn)權型人才住房政策，項目銷(xiāo)售價(jià)格應按照不高于銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)同區域商品住房售價(jià)的80%確定；以限定價(jià)格購買(mǎi)的面積，按照不同層次人才應享受的人才住房建筑面積標準核定，超出部分按照同區域商品住房?jì)r(jià)格購買(mǎi)。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，共有產(chǎn)權住房各地都有相應的管理辦法，對建設、交付等各個(gè)環(huán)節都有硬性要求。青島的案例更類(lèi)似以共有產(chǎn)權的模式吸引人才、助力去庫存，不過(guò)城投資金普遍緊張，不太可能持續出這么多錢(qián)，就導致因資金引發(fā)的一系列交付問(wèn)題。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，過(guò)去經(jīng)濟形勢好、政府財政狀況好，此類(lèi)問(wèn)題較難放大。但問(wèn)題是，當前經(jīng)濟壓力增大，地方國資若無(wú)力承擔相關(guān)責任，就會(huì )暴露出問(wèn)題。從這個(gè)角度看，上述情況不會(huì )是個(gè)案，各地政府需要梳理共有產(chǎn)權背后的各類(lèi)資金問(wèn)題。

對城陽(yáng)區乃至青島樓市的問(wèn)題，克而瑞則表示，當地市場(chǎng)即便有修復、也并不會(huì )突破2016年的高點(diǎn)，一是人口實(shí)現跨越式增長(cháng)的概率不大，購房基數相對穩定，雖然前期出臺政策，吸納了一批人才落戶(hù)、但“人戶(hù)分離”現象比較嚴重。隨著(zhù)市場(chǎng)下行加劇，東南沿海核心一二線(xiàn)紛紛降低落戶(hù)門(mén)檻，而所謂的人才新政并沒(méi)有“先發(fā)優(yōu)勢”，前期吸納的人才也有很大可能流入這些核心一二線(xiàn)。

此外，青島、濟南等地房?jì)r(jià)收入比均處于階段性高位，2021年濟南、青島分別達到了8.6年和9.8年，居民整體購房難度不小。卓易數據最新統計顯示，2023年1月，青島新建商品房共計成交4460套，環(huán)比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春節影響，成交量環(huán)同比均“腰折”。

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