園區公募REITs疫后首秀業(yè)績(jì)：半數出租率下滑 收益承壓

4月25日，華安張江光大園REIT（508000.SH）、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT（508099.SH）和中金普洛斯REIT（508056.SH）分別召開(kāi)了2023年一季度業(yè)績(jì)會(huì )，就疫情后的首份成績(jì)單與投資人進(jìn)行了說(shuō)明，并回答了投資人關(guān)心的問(wèn)題。

已經(jīng)上市的27只公募REITs中，有11只為物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，加上已經(jīng)通過(guò)還未上市的中金光谷產(chǎn)業(yè)園REIT，共有12只。

(相關(guān)資料圖)

目前，已上市的11只公募REITs均已公布2023年一季報，從業(yè)績(jì)單看，部分產(chǎn)品因出租率下滑、租金下降等原因，出現了收入和盈利下滑，不過(guò)，從投資人收益看，部分基金也通過(guò)補償可分配資金實(shí)現收益穩定。

從早期上市的6只園區REITs產(chǎn)品看，2023年一季度營(yíng)收下滑的有4只，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額和可供分配金額下滑的各有5只。換言之，大部分產(chǎn)品主要財務(wù)指標均不及2022年同期。

而且，部分園區由于出租率下滑，對未來(lái)營(yíng)收和可供分配資金也產(chǎn)生一定壓力。部分基金管理人和項目運營(yíng)方顯然也意識到這一問(wèn)題，在業(yè)績(jì)會(huì )上均表示通過(guò)各種方式努力保證收益的穩定性。

各只基金下滑的原因不盡相同，主要集中在2022年受宏觀(guān)經(jīng)濟及疫情等影響，租賃市場(chǎng)供大于求，雖然2023年已經(jīng)有所恢復，但一季度仍沒(méi)有恢復到正常水平，由此造成收入和利潤下滑。

投資收益承壓

2023年一季度，華安張江光大園REIT收入1604萬(wàn)元，凈利潤虧損1177萬(wàn)元，是27只公募REITs中唯一虧損的。也是繼2022年3200萬(wàn)元虧損后的再虧損。

在4月25日的業(yè)績(jì)會(huì )上，基金管理人和運營(yíng)負責人解釋了虧損的原因，一是因為2022年末一個(gè)大租戶(hù)到期后沒(méi)有續租，該租戶(hù)面積占可租賃面積比重達28%左右，導致收入下滑，進(jìn)而影響到凈收入和利潤。

華安張江光大園REIT的底層資產(chǎn)由7棟樓組成，可租賃面積4.32萬(wàn)平方米。招募說(shuō)明書(shū)顯示，其單一最大租戶(hù)是上海壹佰米網(wǎng)絡(luò )科技有限公司，彼時(shí)占可租賃面積比重達到25.94%。2022年10月底有4039平方米到期，2022年底有7242平方米到期。

在業(yè)績(jì)會(huì )上，張江高科戰略發(fā)展部副總經(jīng)理陳晨介紹，2022年4季度，大租戶(hù)退租中的4000多平方米已經(jīng)引入一家先進(jìn)制造業(yè)租戶(hù)，其他面積也儲備了一定數量的租戶(hù)，部分簽訂了租賃意向書(shū)。

第二個(gè)原因是折舊和攤銷(xiāo)較大，2023年一季度，華安張江光大園REIT的資產(chǎn)折舊及攤銷(xiāo)為2370萬(wàn)元，超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入，在園區REITs中，折舊和攤銷(xiāo)金額僅次于中金普洛斯REIT。

基金相關(guān)負責人在業(yè)績(jì)會(huì )上透露，華安張江光大園REIT相關(guān)資產(chǎn)納入基金時(shí)，平均折舊攤銷(xiāo)率在80%左右，這一水平在同類(lèi)資產(chǎn)屬于中等偏上，而2023年一季度的息稅折舊前攤銷(xiāo)率為79.88%，與上市時(shí)相差不大。

折舊和攤銷(xiāo)是資產(chǎn)公募REITs最大的成本之一，華安張江光大園REIT占比超過(guò)90%；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT占比也接近70%；中金普洛斯REIT雖然攤銷(xiāo)和折舊金額較大，但由于采取公允價(jià)值核算，因而沒(méi)有折舊及攤銷(xiāo)計提。

與華安張江光大園REIT相比，同期，其他園區公募REITs雖然沒(méi)有虧損，但多數出現營(yíng)收下降，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的營(yíng)收同比下降27%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT（180101.SZ）下降12.7%，中金普洛斯REIT下降3.6%，僅有東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT（508027.SH）和紅土創(chuàng )新鹽田港（180301.SZ）有小幅上升。

對公募REITs投資人來(lái)說(shuō)，關(guān)系切身利益的是與分紅相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額、息稅和折舊攤銷(xiāo)前凈利潤以及可供分配資金等指標，收入和凈利潤不影響短期收益，但如果長(cháng)時(shí)間持續，則會(huì )影響到現金分紅的額度。

2023年一季度，中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng )新鹽田港REIT等經(jīng)營(yíng)現金流均出現不同幅度下滑；中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和華安張江光大園REIT的可供分配資金同比下降。

從單位分配金額來(lái)看，中金普洛斯REIT和國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT（508021.SH）最高，每份收益分別為0.0446元和0.0421元；其次為國泰君安東久新經(jīng)濟REIT（508088.SH）、嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT（508098.SH）和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT，每份收益分別為0.0399元、0.0351元和0.0346元。

此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT收益為0.02元，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT為0.0262元，華夏合肥高新REIT為0.0265元，華安張江光大園REIT和華夏杭州和達高科產(chǎn)業(yè)園REIT（180103.SZ）均為0.0295元。雖然部分基金收益較低，但也實(shí)現了收益的穩定性。

公募REITs中，為了保證收益穩定性，基金管理人及運營(yíng)管理方會(huì )用期初現金，補足可分配資金中利潤不足的部分；但如果未來(lái)一段時(shí)間，收入和利潤仍沒(méi)有進(jìn)一步改善，未來(lái)收益將面臨較大壓力。

出租率下滑

對園區資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，剔除宏觀(guān)因素造成的短期影響外，衡量其運營(yíng)能力的指標主要有招商、出租率及租金水平，一個(gè)園區，運營(yíng)得越好，入駐的產(chǎn)業(yè)能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。

2022年，受疫情及宏觀(guān)經(jīng)濟等因素影響，部分物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)出租率出現較大幅度波動(dòng)，部分園區2023年一季度有所恢復，但大部分園區的出租率較2022年底進(jìn)一步下滑，這也是部分公募REITs收入和利潤下降的主要原因。

經(jīng)濟觀(guān)察報根據同花順數據統計，與2022年底相比，2023年一季度末，11只園區公募REITs有6只出租率出現不同幅度下降，其中華安張江光大園REIT下降了22個(gè)百分點(diǎn)，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT降了近13個(gè)百分點(diǎn)。

截至2023年一季度末，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為68.47%，華安張江光大園REIT出租率為70.57%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為84%，華夏合肥高新REIT（180102.SZ）為90%，中金普洛斯REIT為92%，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、嘉實(shí)京東倉儲基礎設施REIT、紅土創(chuàng )新鹽田港REIT、國泰君安臨港創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)園REIT等接近滿(mǎn)租。

東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT沒(méi)有公布最新數據，僅表示與2022年相比，出租率較為穩定。其2022年底平均出租率在90%左右。

從中不難看出，2023年一季度末，出租率降幅較大或出租率較低的園區，主要以一線(xiàn)城市為主，而且均為園區領(lǐng)域的佼佼者。華安張江光大園REIT的資產(chǎn)主要在上海，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)以北京為主，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的主要資產(chǎn)在深圳。

華安張江光大園REIT空置率上升是因為單一最大租戶(hù)到期沒(méi)有續租，主要為租戶(hù)集中度過(guò)高；而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT相反，空置率較高主要因為租戶(hù)太分散，2022年集中退租導致出租率出現較大波動(dòng)。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )新中心5號樓、協(xié)同中心4號樓和孵化加速器項目。據中關(guān)村軟件園總經(jīng)理姜愛(ài)娜介紹，空置面積主要在孵化器的三、四層，2022年累積了較多的空置面積。

根據建信基金基礎設施投資部基金經(jīng)理李元利介紹，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2022年披露的是平均出租率，2022年底時(shí)出租率是70%左右，一季度出租率實(shí)際降幅不大。截至4月21日，出租率已經(jīng)恢復到71.07%

在業(yè)績(jì)會(huì )上，姜愛(ài)娜詳細說(shuō)明了出租率較低的原因，一個(gè)重要原因是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)所在的北京上地區域空置達到20萬(wàn)平方米，整個(gè)區域進(jìn)入低價(jià)競爭階段，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)也概能莫外。

2023年一季度，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)出租率有所恢復，只是還沒(méi)有恢復到理想水平。據姜愛(ài)娜介紹，最近孵化器4層已經(jīng)完成3000平方米左右的簽約，還有2000平方米租賃在談判中。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率相對較低也出于同樣的原因，在2023年一季度報告中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在一季報中稱(chēng)，今年1、2月項目出租率進(jìn)一步探底，處于基金成立以來(lái)最低谷，3月進(jìn)入恢復期的爬升通道，短期仍將承壓。

對于租金下降的原因，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在報告中稱(chēng)，一季度運營(yíng)管理團隊新簽了一批大面積租戶(hù)，報告期內處于免租期，導致平均出租單價(jià)有所降低。同時(shí)博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT也在積極降低成本，以抵消租金影響。

改善運營(yíng)

從折舊及攤銷(xiāo)前凈利潤及可供分配的資金來(lái)看，11只園區公募REITs有4只對可分配資金進(jìn)行補償，其中中金普洛斯REIT補償的金額最多，達到了749.3萬(wàn)元，華安張江光大園REIT補償了280.1萬(wàn)元，華夏合肥高新REIT補償金額為233萬(wàn)元。

在2023年一季度業(yè)績(jì)會(huì )上，中金普洛斯REIT相關(guān)負責人表示，之所以出現收入低于預期而可供分配資金高于預期，主要是通過(guò)成本管理節約下來(lái)的資金，補償到可供分配的資金，尤其是和普洛斯合作招商，節約了大量招商傭金成本支出。

同時(shí)，中金普洛斯REIT相關(guān)負責人在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，2022年受宏觀(guān)經(jīng)濟影響，租賃市場(chǎng)面臨比基金首發(fā)時(shí)預測的還要大的壓力，北京、長(cháng)三角和珠三角都遇到了一些困難，但通過(guò)對成本的嚴格管理，最終實(shí)現了對投資人的收益回報。

具體為，每年初與普洛斯一起制定全年成本預算，從每一個(gè)園區運營(yíng)成本開(kāi)支做到基金合并層面的運營(yíng)成本開(kāi)支，并經(jīng)過(guò)基金投委會(huì )決策來(lái)嚴格執行，每一個(gè)成本開(kāi)支文件和資金調撥都嚴格審批，使得節約的成本超過(guò)了收入端。

華安張江光大園REIT補充可分配資金主要來(lái)源期初現金，按照REITs產(chǎn)品約定，每個(gè)財報期90%以上的利潤需要對投資人進(jìn)行分紅，剩余資金作為調配資金，對可分配資金進(jìn)行調節之用，以減少業(yè)績(jì)波動(dòng)對資金分配造成影響。

這次大租戶(hù)退租也讓華安張江光大園REIT管理和運營(yíng)團隊意識到單一租戶(hù)退租帶來(lái)的業(yè)績(jì)波動(dòng)影響，相關(guān)負責人在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，利用這一次機會(huì )，華安張江光大園REIT將進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)的租戶(hù)結構、降低租戶(hù)集中度風(fēng)險，控制租戶(hù)面積占比，豐富租戶(hù)產(chǎn)業(yè)結構等。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則采取另一種化解空置率的策略。之前，孵化器三層空間較為零散，2023年以來(lái)，運營(yíng)招商團隊對原有空間進(jìn)行整合，形成一個(gè)獨立的辦公空間。2023年以來(lái)，累計迎來(lái)11組帶看，多數為大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件等企業(yè)。

一家國內排名靠前的園區開(kāi)發(fā)運營(yíng)企業(yè)高管告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，與傳統寫(xiě)字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)相比，產(chǎn)業(yè)園招租的要求更高，不僅要考慮出租率等業(yè)務(wù)指標，還要考慮園區內產(chǎn)業(yè)定位和協(xié)同等指標。

“園區定位是集成電路，招培訓機構進(jìn)來(lái)就不合適?！痹撊耸勘硎?，如果園區內入駐企業(yè)沒(méi)有清晰的產(chǎn)業(yè)屬性，“只要給租金什么企業(yè)和機構都能來(lái)，這種園區肯定是做不好的”。

除了要有清晰的產(chǎn)業(yè)定位，在招商過(guò)程中，也要考慮上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應，比如新能源汽車(chē)之于鋰電池，芯片企業(yè)之于半導體材料研發(fā)和制造等。只有上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同起來(lái)，才能逐步形成產(chǎn)業(yè)聚集。

一個(gè)園區并非所有入駐企業(yè)都符合產(chǎn)業(yè)定位，但這類(lèi)企業(yè)起碼占到主要地位。華安張江光大園REIT的在線(xiàn)經(jīng)濟和金融科技租戶(hù)合計占比超過(guò)80%，招商蛇口旗下的蛇口網(wǎng)谷入駐的420家租戶(hù)，符合產(chǎn)業(yè)定位的達到300家，占可租賃面積比重達到85%。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT旗下資產(chǎn)中，軟件和信息技術(shù)企業(yè)入駐占比為53.8%，其他入駐企業(yè)均為相關(guān)聯(lián)的科技推廣和應用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等企業(yè)，比如工商銀行、星巴克咖啡等，這些都是園區必要的配套。

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