金融多措并舉 助力百姓安居（財經(jīng)眼）-焦點(diǎn)日報

中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設。

近年來(lái)，在國家政策引導下，金融機構加大對保障性租賃住房建設運營(yíng)的支持力度，差異化實(shí)施住房信貸政策，提升相關(guān)服務(wù)便利度，多措并舉幫助百姓安居、樂(lè )居。

加大融資支持、強化運營(yíng)管理，助力擴大租賃住房供給

廣東小伙兒陳炳文去年大學(xué)畢業(yè)，入職位于廈門(mén)國家火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)火炬高新區）的一家高新技術(shù)企業(yè)。滿(mǎn)意的工作找到了，住的問(wèn)題擺在面前。通過(guò)一款線(xiàn)上租房平臺，他查詢(xún)到了距公司20分鐘車(chē)程的火炬嘉福人才公寓。實(shí)地參觀(guān)后，陳炳文對居住環(huán)境、治安、設施以及租金等都比較滿(mǎn)意，很快便決定入住。

火炬高新區是集研發(fā)創(chuàng )新、創(chuàng )業(yè)孵化和高新技術(shù)企業(yè)成長(cháng)等為一體的開(kāi)發(fā)區，聚集了平板顯示、軟件與信息服務(wù)、計算機與通信設備等領(lǐng)域眾多高新技術(shù)行業(yè)企業(yè)。園區從業(yè)人員中，像陳炳文這樣的新市民較多，租房需求大，周邊公寓供不應求、價(jià)格水漲船高。

為緩解租住壓力、給創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)營(yíng)造更好條件，火炬高新區管委會(huì )同建設銀行廈門(mén)分行合作打造了“CCB建融家園”項目——火炬嘉福人才公寓。項目總建筑面積近10萬(wàn)平方米，共計1843套房源，租金低于市場(chǎng)水平，受到新市民的歡迎。目前廈門(mén)市累計開(kāi)業(yè)運營(yíng)13個(gè)“CCB建融家園”，提供優(yōu)質(zhì)長(cháng)租公寓近6000間，整體出租率保持在90%以上。據了解，建設銀行積極實(shí)施住房租賃戰略，合理滿(mǎn)足保障性租賃住房項目融資需求，截至去年6月，該行保障性租賃住房項目貸款授信金額超過(guò)1150億元，支持籌集房源超過(guò)40萬(wàn)套（間）。

保障性住房項目體量大、周期長(cháng)，離不開(kāi)長(cháng)期資金支持。銀保監會(huì )、住建部去年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見(jiàn)》提出，對利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤(pán)活項目，銀行保險機構在綜合考慮企業(yè)項目建設或購置，以及后續運營(yíng)需求的基礎上，以市場(chǎng)化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

如何激發(fā)銀行為保障性租賃住房建設提供融資服務(wù)的積極性？

“在浙江平陽(yáng)縣鰲江鎮保障性租賃住房一期項目建設中，銀行貸款發(fā)揮了至關(guān)重要的作用?！逼疥?yáng)縣新鰲城市建設有限公司總經(jīng)理張志說(shuō)，農業(yè)銀行溫州分行為平陽(yáng)縣首個(gè)保障性租賃住房項目提供10.5億元專(zhuān)項授信，日前成功發(fā)放項目貸款8.2億元，助力首期3096套保障性租賃住房加速建設。

為加快這一民生工程推進(jìn)，在當地有關(guān)部門(mén)、農業(yè)銀行溫州分行平陽(yáng)支行等的協(xié)商下，保障房及配套車(chē)位、商鋪租金等收入被作為貸款還款來(lái)源。同時(shí)，通過(guò)引入貸款擔保機制，銀行得以在做好風(fēng)控的前提下順利發(fā)放貸款。

“鰲江鎮是平陽(yáng)縣工業(yè)重鎮，每年都有大量外來(lái)務(wù)工人員。本次項目建設將大幅增加小戶(hù)型、低租金房源，有效緩解‘新鰲江人’階段性住房困難，為他們安居樂(lè )業(yè)創(chuàng )造條件?！宾椊傛傞L(cháng)楊啟杰說(shuō)。

此外，去年，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，明確保障性住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。專(zhuān)家表示，這有利于銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效，為百姓提供更多便利

在助力擴大保障性住房供給的同時(shí)，金融部門(mén)和金融機構也在優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效等方面不斷探索，降低百姓住房消費壓力、更好滿(mǎn)足剛性和改善性需求。

——建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。

近日，人民銀行、銀保監會(huì )發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。專(zhuān)家認為，這是對前期放寬首套房貸利率下限政策的進(jìn)一步深化，具有積極意義。

“在一定條件下的動(dòng)態(tài)調整是該機制的重點(diǎn)、亮點(diǎn)，更鮮明地體現了差別化住房信貸政策，是‘因城施策’的有益探索。對需求側而言，有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗室主任曾剛說(shuō)。

專(zhuān)家分析，該動(dòng)態(tài)調整機制授權地方政府調整的是首套房貸利率下限，房貸如何定價(jià)仍是市場(chǎng)化行為，由銀行與客戶(hù)商定。

——豐富金融產(chǎn)品，打造專(zhuān)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提供多維度全周期服務(wù)。

近年來(lái)，圍繞新市民住房消費需求，各地有針對性地創(chuàng )新產(chǎn)品和服務(wù)，幫助越來(lái)越多人安居樂(lè )業(yè)。在山東，銀行聯(lián)合濟南住建部門(mén)共同開(kāi)發(fā)“泉城安居”平臺，為新市民住房租房提供金融服務(wù)、補貼申領(lǐng)、政策宣介等服務(wù)，與公積金管理部門(mén)協(xié)同推出“新市民公積金租房貸”等專(zhuān)屬產(chǎn)品；農業(yè)銀行山東分行推出“農民安家貸”，通過(guò)優(yōu)化收入證明認定標準、實(shí)行優(yōu)惠利率等，打造“三農”特色住房貸款產(chǎn)品，截至去年6月，該產(chǎn)品已累計幫助超14萬(wàn)戶(hù)農民進(jìn)城購房。一些機構專(zhuān)門(mén)打造了家裝主題銀行，為新市民提供從買(mǎi)房到裝修的全周期服務(wù)。

“支持銀行合理確定符合購房條件的新市民首套住房按揭貸款標準，提升借款和還款便利度，針對新市民進(jìn)城、落戶(hù)過(guò)渡階段的差異化需求提供消費信貸產(chǎn)品；鼓勵保險機構研發(fā)家庭財產(chǎn)保險、出租人責任險、承租人責任險等保險產(chǎn)品，支持長(cháng)租房市場(chǎng)發(fā)展?！鄙綎|銀保監局有關(guān)負責人說(shuō)。

——提升住房公積金貸款服務(wù)質(zhì)效，細節之處惠民生。

“房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)和公積金貸款辦理只用跑一趟，省時(shí)省力?！辈痪们?，遼寧省沈陽(yáng)市大東區居民張偉購置了一套二手房，實(shí)現“安居夢(mèng)”的同時(shí)，還嘗到了“公積金貸款+產(chǎn)權交易”一站式服務(wù)的甜頭。據了解，當地有關(guān)部門(mén)積極推動(dòng)公積金管理部門(mén)與銀行、不動(dòng)產(chǎn)中心數據共享、業(yè)務(wù)協(xié)同。市民在政務(wù)服務(wù)大廳實(shí)現一次性辦理公積金貸款、交易過(guò)戶(hù)等業(yè)務(wù)。

公積金貸款與百姓購房密切相關(guān)。各地優(yōu)化有關(guān)服務(wù)的舉措還有很多。福建省廈門(mén)市實(shí)施公積金貸款階段性支持政策，購買(mǎi)新房首付款可用公積金直接支付，并降低職工家庭首次、二次申請住房公積金貸款購房的首付款比例。不少商業(yè)銀行加強與地方政府協(xié)作，共同加強住房公積金服務(wù)渠道建設，擴展住房公積金手機客戶(hù)端（APP）、小程序個(gè)人自愿繳存功能，讓新市民住房公積金繳存渠道更加暢通。一些地方正在推動(dòng)“商轉公”（商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉公積金貸款）業(yè)務(wù)，著(zhù)力降低購房者還款壓力。

“提升公積金貸款服務(wù)效率，降低購房綜合成本，惠民生的同時(shí)，也有利于促進(jìn)合理住房消費需求進(jìn)一步釋放?！痹鴦傉f(shuō)。

做好風(fēng)險防范，進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求

發(fā)展保障性住房、優(yōu)化住房金融服務(wù)是惠民生的實(shí)事。而要把好事做好，還要牢牢守住風(fēng)險底線(xiàn)。

“銀行保險機構要密切關(guān)注當地保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展情況，科學(xué)合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現金流，合規適度提供融資，嚴防過(guò)度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施。針對商品房開(kāi)發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實(shí)現專(zhuān)款專(zhuān)用?！便y保監會(huì )有關(guān)負責人說(shuō)。

各地創(chuàng )新監管舉措，守住風(fēng)險底線(xiàn)。江西運用全省住房保障信息系統，提高保障性住房項目授信審批、風(fēng)險預警管理能力，嚴防以保障性住房為名騙取銀行保險機構優(yōu)惠政策。貴州銀保監局要求轄內機構做好融資主體準入管理、風(fēng)險管理和后續跟蹤管理，對新建或購買(mǎi)存量房源作為保障性租賃住房的，將屬地發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組出具的項目論證意見(jiàn)書(shū)作為貸款評審要件，確保資金投入的合規和安全。

業(yè)內人士表示，各級監管機構需加強業(yè)務(wù)指導和風(fēng)險監測，建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險監測和防控體系，定期監測轄內銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風(fēng)險早發(fā)現、早預警、早處置。同時(shí)，防止以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”，進(jìn)行監管套利。

“對銀行來(lái)說(shuō)，要在做好風(fēng)控前提下更好滿(mǎn)足百姓剛性和改善性住房需求，就要通過(guò)金融科技不斷提升對客戶(hù)進(jìn)行畫(huà)像的能力，全面、準確、高效地獲取客戶(hù)真實(shí)信息?；诖?，才能為客戶(hù)提供及時(shí)、適當的住房金融服務(wù)?！痹鴦傉f(shuō)。

專(zhuān)家表示，應進(jìn)一步從需求側發(fā)力，增強居民剛性和改善性住房消費的意愿和能力。

“未來(lái)，可根據實(shí)際情況繼續加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，緊密結合各城市實(shí)際情況采取下調首付比例、取消‘認房又認貸’、降低貸款利率等措施。為滿(mǎn)足改善性住房需求，二套住房貸款利率下限也可適時(shí)、適當調整?！痹鴦傉f(shuō)。

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