全球熱文：丈夫私下出售夫妻共有房產(chǎn) 法院：擅自出售構成違約應擔責

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羊城晚報全媒體記者 董柳

夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分共有財產(chǎn)構成違約的，另一方是否應當承擔違約責任？近日，廣東省高級人民法院官方微信公眾號“裁判者說(shuō)”欄目公布了一宗這樣的案件，法院旨在通過(guò)該案說(shuō)明：夫妻一方未經(jīng)另一方同意處分共有房屋構成違約的，應按約定承擔違約責任；另一方不知情且未收到、使用購房款的，無(wú)需擔責。

在該案中，被告李某（男）、黃某（女）系夫妻關(guān)系。2019年12月中旬，原告李某某與被告李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，甲方為李某、黃某，乙方為原告李某某，主要約定：原告購買(mǎi)被告位于某小區的涉案房屋，房屋總價(jià)為52.5萬(wàn)元；原告先付購房首付款37.5萬(wàn)元讓被告還清欠銀行的房貸，雙方辦理過(guò)戶(hù)手續后再由原告一次性付清尾款15萬(wàn)元；如被告中途違約，則必須退回已付購房款并加上購房總額的30%賠付給原告。

合同簽訂當天，原告依約向被告李某支付了首付款，但李某未依約到銀行還清涉案房屋的銀行貸款，經(jīng)原告多次催促仍不履行約定的義務(wù)。原告遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院，請求：解除雙方簽訂的案涉合同，二被告共同退回購房首付款37.5萬(wàn)元及支付違約金15.75萬(wàn)元。

涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時(shí)，原告確認黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。

韶關(guān)市仁化縣人民法院審理認為，案涉合同為原告與被告李某二人的真實(shí)意思表示，該合同對其二人具有法律約束力。但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不予追認，故李某出賣(mài)涉案房屋屬無(wú)權處分，且原告也沒(méi)有提交證據證實(shí)黃某知情并收到或使用了其支付的購房首付款，因此，案涉合同對黃某沒(méi)有法律約束力。遂判決解除原告與李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購房首付款37.5萬(wàn)元及違約金15.75萬(wàn)元。宣判后，雙方均未提起上訴。

那么，如何規避夫妻共有房產(chǎn)交易風(fēng)險？韶關(guān)市仁化縣人民法院法官秦艷華說(shuō)，夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)中重要的組成部分?，F實(shí)生活中，夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見(jiàn)不鮮，也引發(fā)了很多社會(huì )矛盾。因此，購房人欲購買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)應當注意審查房屋的權屬情況，如發(fā)現是夫妻共有房產(chǎn)時(shí)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應要求賣(mài)方夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名并出示結婚證；其中一方若因故無(wú)法到場(chǎng)的，也應出具合法有效的書(shū)面授權手續，以有效規避由此引發(fā)的交易風(fēng)險。否則，像本案案情一樣，根據民法典第三百一十一條的規定，購房者善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該房屋的所有權。因此，雖然案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，但只在賣(mài)方（丈夫）和買(mǎi)方之間有約束力，且合同雙方也只是債權行為，原告并不能以此強制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續，如此一來(lái)，原告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的合同目的顯然是無(wú)法實(shí)現的。

法院表示，夫妻共有房產(chǎn)是家庭財產(chǎn)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)標的。由于此類(lèi)房產(chǎn)的賣(mài)方存在特殊的身份關(guān)系，買(mǎi)房人在交易過(guò)程中很容易忽視對賣(mài)方交易資格的謹慎審查，從而為爭議的發(fā)生埋下隱患；一旦發(fā)生爭議，不僅會(huì )讓買(mǎi)房人遭受損失，也影響正常的房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。本案中，丈夫未經(jīng)妻子同意，擅自將夫妻共有房產(chǎn)出售，顯屬無(wú)權處分行為，但買(mǎi)方屬于善意購買(mǎi)且支付了合理價(jià)格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨自向買(mǎi)方承擔不能過(guò)戶(hù)的違約責任。本案的處理結果既保障善意買(mǎi)方的合同權益，也有效規避夫妻共有房產(chǎn)的交易風(fēng)險。

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關(guān)鍵詞： 共有房產(chǎn) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 違約責任