今天最新消息 110平米房屋到手僅61平米，公攤面積究竟如何影響買(mǎi)房？-天天聚看點(diǎn)

山東省青島市一位市民購買(mǎi)了110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米；購房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……

8月16日，法制日報發(fā)布的一篇報道使得備受爭議的公攤面積再次引發(fā)網(wǎng)友熱議，在“公攤”、“公攤系數”、“公攤率”、“套內建筑面積”等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌下，收房變成開(kāi)盲盒，“取消公攤面積”的呼聲再起。

什么是套內建筑面積？

(相關(guān)資料圖)

提到公攤需要先搞清楚什么是建筑面積，什么叫套內建筑面積。

通俗來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積包括套內建筑面積和分攤的建筑面積，套內建筑面積是業(yè)主專(zhuān)有的部分，也就是說(shuō)，關(guān)上家門(mén)就是套內建筑面積。

根據法制日報報道，2018年4月，李黎(化名)全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。購房合同內容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內建筑面積為75.24平方米，公用分攤建筑面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而2021年9月，準備收房的李黎傻眼了，推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發(fā)現，實(shí)際套內僅有61平方米左右。

李黎后續向售房方詢(xún)問(wèn)得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實(shí)際測量的61平方米，差值主要體現在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內建筑面積。

那么，什么是套內建筑面積？套內建筑面積，指的是套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其是由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。

因此，套內建筑面積包含套內墻體面積，同時(shí)一半的戶(hù)型外圍墻體面積也算在套內面積當中的。

什么是公攤面積？

報道顯示，李黎依法維權時(shí)，才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積占比是46%?！斑@就意味著(zhù)我們花了上百萬(wàn)元買(mǎi)到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì )購買(mǎi)?！?/p>

公攤面積由于業(yè)主無(wú)從測量、無(wú)從計算，因此廣受詬病。

那么，什么是公攤建筑面積？通俗來(lái)說(shuō)，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

因此，公攤建筑面積通常是指業(yè)主共同所有的，并非專(zhuān)有的部分。

因公攤引起的維權或法律案件是否多發(fā)？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，因公攤引發(fā)的案子不多也不少，其實(shí)客觀(guān)來(lái)講，很多人不懂，所以很多人其實(shí)不知道自己的權益受損。

王玉臣指出，公攤說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，但是在現實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區的公共道路、公共綠地、配套用房等)對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢(qián)，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。而且，這種現象在很多的小區都是司空見(jiàn)慣的。

購房時(shí)如何識別公攤？

王玉臣表示，購買(mǎi)新房的時(shí)候，大部分買(mǎi)的都是期房，而且就算是現房，很多人對面積是不敏感的，如果不親自去算，購房人是很難分辨真假的。

王玉臣指出，對于開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的公攤比例，可以通過(guò)一個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法初步核實(shí)下。開(kāi)發(fā)商在售樓處是必須公開(kāi)房屋面積預測報告或實(shí)測報告的，可以從這個(gè)報告中查出要購買(mǎi)的房屋的相關(guān)面積數據，拿建筑面積減去套內的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

取消公攤面積有沒(méi)有必要？

“取消公攤面積”的呼聲一直以來(lái)未曾停歇。

以今年兩會(huì )期間為例，據《人民日報》報道，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權利。

洪洋提到，從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專(zhuān)業(yè)機構在業(yè)主或第三方專(zhuān)業(yè)機構的監督下測量清楚每戶(hù)的公攤面積，也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著(zhù)，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒(méi)有統一標準。哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒(méi)有重復收費，也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費，放心購房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì )和諧。

此前，《半月談》亦曾發(fā)布評論文章指出，對于購房者來(lái)說(shuō)，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關(guān)乎公平。取消公攤面積，尤其意味著(zhù)杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場(chǎng)交易更公平透明。

公攤是否可以取消？

那么，公攤是否可以直接取消？

王玉臣提到，公攤部分是客觀(guān)存在的，不存在客觀(guān)取消的問(wèn)題。但是可以在房屋銷(xiāo)售的時(shí)候，不以建筑面積對外銷(xiāo)售，以除去公攤面積后的套內建筑面積或套內使用面積進(jìn)行銷(xiāo)售，這就可以有效避免相關(guān)的銷(xiāo)售欺詐。而且，不論是銷(xiāo)售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對公攤部分，對公共部分充分公示，充分地公開(kāi)透明，侵占公攤公共的問(wèn)題勢必大大減少。

上述《半月談》評論文章則指出，應探索用套內面積替代建筑面積計價(jià)，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀(guān)角度而言，這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統計更科學(xué)，更真實(shí)地反映群眾現階段的居住條件，更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化，為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng )造更有利的條件，為政府針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺調控措施提供更有價(jià)值的數據參考。

官方是否提及取消公攤？

目前，官方未正面提及取消公攤。

不過(guò)，2019年2月18日，住房和城鄉建設部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項強制性工程建設規范中，有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項目規范(征求意見(jiàn)稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。

這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到，目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì )出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

2019年9月10日，在對反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認真研究分析和處理后，住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項目規范》等住房和城鄉建設領(lǐng)域全文強制性工程建設規范意見(jiàn)的函。不過(guò)，第二次發(fā)布的《住宅項目規范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

3月15日，住房和城鄉建設部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。通知顯示，根據住建部工程建設標準編制工作計劃，《住宅項目規范》已起草完成，在前期多次征求意見(jiàn)基礎上修改完善并經(jīng)專(zhuān)家審查通過(guò)。

澎湃新聞注意到，2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項目規范》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿中，未再提及“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。

取消公攤面積對誰(shuí)影響最大？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，是否以套內計價(jià)對于購房者實(shí)際購房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著(zhù)政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

張大偉稱(chēng)，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價(jià)格，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內單價(jià)，另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤，會(huì )導致社區品質(zhì)下調，包括樓道、會(huì )所、大堂等公共面積縮水。

不計入公攤面積是否會(huì )導致房?jì)r(jià)上漲？

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，無(wú)論是公攤面積計價(jià)還是套內面積計價(jià)，對購房者而言，只是計價(jià)方式有所改變，對總房?jì)r(jià)并不會(huì )產(chǎn)生太大影響。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，公攤對房?jì)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談，公攤對房?jì)r(jià)無(wú)任何影響。因為購買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，本身就由專(zhuān)有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成，一邊兒輕了，一邊自然就重了。另外，大家買(mǎi)房，購買(mǎi)的不只是室內居住，還有由公攤部分支撐的社區服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率(套內面積占比)很高，但配套設施少、公共服務(wù)差?，F在的高層得房率低(70%-80%)，但有高速電梯，有物業(yè)管理，采光通風(fēng)也好。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，對于取消公攤面積的議題，應該說(shuō)值得關(guān)注，體現了對購房者或業(yè)主降低成本、規范小區運作的導向。但羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開(kāi)發(fā)商也還是可以算到房?jì)r(jià)上。

嚴躍進(jìn)認為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認為，后期可以建議一些小區或房企主動(dòng)申報，未來(lái)房企若是資金實(shí)力強，那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔，這樣房企可以多考慮增值收益等。類(lèi)似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證，這樣才能形成一個(gè)公攤取舍意見(jiàn)的公約數。

不計算公攤面積會(huì )不會(huì )讓買(mǎi)過(guò)房的人資產(chǎn)縮水？

盤(pán)古智庫高級研究員江瀚指出，目前，中國的住房自有率其實(shí)非常高，雖然大家對房?jì)r(jià)過(guò)高一直詬病不已，但實(shí)際上大部分人都是處于有房的狀態(tài)。公攤面積并不會(huì )讓已經(jīng)買(mǎi)房的人資產(chǎn)縮水。

江瀚表示，因為無(wú)論是公攤面積還是套內使用面積，這兩個(gè)面積計算只是對房地產(chǎn)的單價(jià)產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)的總價(jià)并不會(huì )有太大的變化。舉例來(lái)說(shuō)，假設原來(lái)100平方米的房子售價(jià)在400萬(wàn)元，每平方米的單價(jià)大概是4萬(wàn)元左右，但是實(shí)際上這個(gè)房子的使用面積只有70平方米，那么如果取消計算公攤面積，房子總價(jià)值的總價(jià)其實(shí)變化不大，但是每平方米的單價(jià)將會(huì )進(jìn)行一定的變化，也就是折合成每平方米售價(jià)約5.7萬(wàn)元，所以并不會(huì )影響大家的實(shí)際財富?！揪庉?彭婧如】

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