樓市風(fēng)向悄然逆轉，低利率窗口期要完？

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(資料圖片)

近，深圳二手房參考價(jià)松動(dòng)的消息在市場(chǎng)引發(fā)了極大關(guān)注。盡管官方并未出來(lái)表態(tài)，但深圳樓市已經(jīng)敏銳地察覺(jué)到了變化，成交量正在蹭蹭回升。

同時(shí)，跌跌不休的房貸利率似乎到了頭，石家莊、哈爾濱、福州等城市，已經(jīng)將首套房貸利率調回到4。

樓市，這是真要回暖了？

01

微妙的平衡

現在的樓市非常割裂，無(wú)論說(shuō)漲還是跌，都有人心里不服氣。

一方面，老百姓有錢(qián)，但不愿意花錢(qián)——2023年一季度，人民幣存款增加了15.39萬(wàn)億元，其中住戶(hù)部門(mén)存款激增9.9萬(wàn)億元。

2021年，住戶(hù)存款全年新增9.9萬(wàn)億元；2022年，住戶(hù)存款新增17.94萬(wàn)億元；結果今年才過(guò)去3個(gè)月，住戶(hù)新增存款就追上2021年全年，創(chuàng )下了歷史新高。

有錢(qián)存銀行卻不愿買(mǎi)房，反映出老百姓對樓市信心不足。

但在另一方面，多地樓市的二手房成交量在一季度集中爆發(fā)，市場(chǎng)回暖明顯，象征著(zhù)樓市冷熱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數連續3個(gè)月上升，說(shuō)明居民的購房需求正在逐漸恢復。

3月，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有64個(gè)，比上個(gè)月增加了9個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有57個(gè)，比上個(gè)月增加17個(gè)。

再看大數據，2023年一季度，住戶(hù)貸款新增1.71萬(wàn)億元，與2022年一季度的住戶(hù)貸款1.26萬(wàn)億元相比，增幅非常明顯。

可以說(shuō)，老百姓持幣觀(guān)望是存在的，但樓市回暖也存在——正是這兩種現象的共同存在，使得樓市處在一種近乎微妙的平衡中。

但從近的各方表現來(lái)看，這個(gè)平衡應該快被打破了。

02

深圳的“破局”

一線(xiàn)城市都在陸續啟動(dòng)了，北京、上海、廣州不必多說(shuō)，今年2月就迎來(lái)了購房需求的集中釋放，二手房成交量大增。

就連在谷底趴了很長(cháng)時(shí)間的深圳，近也在走出大坑。

3月，深圳二手房網(wǎng)簽達到4943套，快要達到深圳樓市5000套的“榮枯線(xiàn)”——超過(guò)這個(gè)成交量，就意味著(zhù)深圳樓市步入繁榮期；低于這個(gè)成交量，深圳樓市也就萎了。

隨著(zhù)大量需求的釋放，深圳樓市在4月的成交量有所縮減，但整體依舊保持在高位——4月24日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )公布的數據顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得1182套，環(huán)比上升19.3%%。

深圳樓市，似乎也在回春。

與此同時(shí)，一則有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)調整”的傳聞也在瘋傳——2021年2月28日，深圳發(fā)布了二手房參考價(jià)機制，由官方制定二手房參考價(jià)，銀行必須嚴格按照二手房參考價(jià)發(fā)放按揭貸款。而深圳發(fā)布的熱點(diǎn)區域二手房參考價(jià)，普遍要比實(shí)際成交價(jià)低，這也導致購房者買(mǎi)房時(shí)，必須要支付更高的比例。

二手房參考價(jià)的存在，的的確確對深圳樓市造成了影響。眼下，網(wǎng)上卻有傳聞稱(chēng)深圳將取消二手房參考價(jià)，銀行可以不完全按照二手房參考價(jià)發(fā)放貸款。

截至目前，深圳官方并未表態(tài)，但市場(chǎng)已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。

事實(shí)上，在二手房參考價(jià)頒布之后，不少城市都陸續跟風(fēng)，出臺了當地的二手房參考價(jià)政策。但隨著(zhù)樓市逐漸進(jìn)入低谷，越來(lái)越多的城市取消或優(yōu)化了二手房參考價(jià)。

深圳已經(jīng)出現松動(dòng)的征兆，距離樓市重啟，似乎只有一步之遙。

03

低谷的結束？

4月20日，央行召開(kāi)一季度金融數據新聞發(fā)布會(huì )。

跟前幾次發(fā)布會(huì )相比，這一次，官方的口徑稍稍有了變化——

中國人民銀行貨幣政策司司長(cháng)鄒瀾表示，隨著(zhù)前期穩經(jīng)濟大盤(pán)、穩定房地產(chǎn)政策效果持續顯現，各方信心加快恢復，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化，交易活躍性有所上升，這在房地產(chǎn)金融數據上也有所反映。

在這樣的情況下，鄒瀾提到了“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”——對于房貸利率下調的城市，如果新建住宅環(huán)比價(jià)格和同比價(jià)格連續3個(gè)月上漲，則恢復執行全國統一的房貸利率下限。

而鄒瀾的發(fā)言，也被業(yè)界解讀為房貸利率回調的信號。

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜分析認為，3月底，各地進(jìn)入新的評估期，下一個(gè)評估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據2023年3月至5月的新房?jì)r(jià)格變化決定是否調整房貸利率下限，個(gè)別房?jì)r(jià)連續上漲的城市可能出現房貸利率重新上調的情況。

事實(shí)上，目前已經(jīng)有石家莊、長(cháng)春、哈爾濱、福州等17個(gè)城市將首套房的利率回調到了4字頭。

如果樓市持續回暖，那么在不遠的將來(lái)，房貸利率也將結束“3時(shí)代”，重新回到4字頭，結束低利率的窗口期。

04

結語(yǔ)

只有真正進(jìn)入市場(chǎng)，你才會(huì )知道樓市的冷熱。

老百姓對樓市的信心正在逐漸復蘇，隨著(zhù)購房需求的不斷釋放，樓市也很可能走出大坑，甚至房貸利率也會(huì )回調。

對普通人而言，利率回調帶來(lái)的影響，就是買(mǎi)房成本提高——如果你近期有意愿買(mǎi)房，現在可能也算是個(gè)好時(shí)機，畢竟利率依然處于低位，能省一點(diǎn)兒是一點(diǎn)兒。

當然，僅限于一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。其他人口外溢嚴重、財經(jīng)基本盤(pán)不佳的城市，依然要遠離。

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