謝逸楓：救樓市還有什么大招

文/謝逸楓

(資料圖片)

房住不炒、長(cháng)效機制是長(cháng)期的制度完善，短期首要的宏觀(guān)政策目標是拼經(jīng)濟、救樓市，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)。房地產(chǎn)一次性全部“出清、一刀切全面去杠桿的舉措，不符合當前經(jīng)濟形勢。

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩、房企脫險最大的核心、最根本問(wèn)題，是調控政策。目前房地產(chǎn)調控政策與房?jì)r(jià)、購房者、房企、供需預期背離，歸根結底是調控政策違反市場(chǎng)經(jīng)濟規律，違背市場(chǎng)邏輯。

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、經(jīng)濟與房地產(chǎn)企穩基礎不牢固、房企未脫離風(fēng)險、房地產(chǎn)危機重重，根源于調控政策，即調控政策的一刀切、不穩定性、不確定性，抒困與需求端政策落實(shí)不到位。

疫情期間，市場(chǎng)持續下行、爆發(fā)一系列的危機，由于利好政策短期鳴金收兵，后面政策調整滯后，還出臺購房者、房企新卡脖子政策導致房地產(chǎn)雪上加霜，疫情管控放開(kāi)，又錯過(guò)救市時(shí)機。

三年疫情、調控政策反反復復（2016年10月加碼-2018年收緊、2019年差別化、2020年前6月放松，2020年7月-2022年2月收緊，2022年3月-2023年至今緊中有松），讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷。

加上卡（購房者、房企）脖子的9個(gè)限制住房買(mǎi)賣(mài)政策，還有三道紅線(xiàn)、房地產(chǎn)貸款集中制、22城宅地供應集中制，導致房地產(chǎn)供需預期、價(jià)格、市場(chǎng)機制、徹底打亂，陷入惡性循環(huán)局面。

政策的不穩定性、不確定性、落實(shí)不到位，來(lái)源房住不炒、長(cháng)效機制的國家基調。同時(shí)各個(gè)落實(shí)金融16條、四支利箭政策的部門(mén)，落實(shí)不到位，況且市場(chǎng)對房地產(chǎn)失去信心，市場(chǎng)四面楚歌。

既想拯救房地產(chǎn)，又不想出大招。既想扶持房地產(chǎn)，又不想房地產(chǎn)火爆。既想房地產(chǎn)企穩復蘇回暖，又不想房?jì)r(jià)上漲。既想抑制有錢(qián)人需求，又想房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟?？芍^是非常糾結的心理。

現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策，好比人在ICU，一邊輸血，一邊卡管。擠牙膏式的政策微調，卡脖子式的調控，房地產(chǎn)怎么可能會(huì )企穩，怎么可能會(huì )復蘇回暖，房企怎么可能走出危機。

按照當前的經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題、房企風(fēng)險看，如果依然是小打小鬧、擠牙膏的出政策，政策微調，或者是金融16條、四支利箭政策執行不到位，肯定是難解決已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。

總結2022年3月-2023年至今出臺的房地產(chǎn)救市政策看，一是針對需求端的因城施策，主要為限制性、稅費、財政補貼、人才政策微調，放松范圍為集中于少部分二三四五線(xiàn)城市、郊區。二是針對房企、保交樓的金融16條、四支利箭紓困政策。

地方、區域城市出臺的樓市救市政策（限購、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限戶(hù)型與限面積、首付與利率下降、二手房指導價(jià)、二手房帶押過(guò)戶(hù)、人才購房、落戶(hù)放寬、購房補貼、稅費免減、購買(mǎi)商品房轉租賃房、公租房、共有產(chǎn)權房、房票安置）效果不顯著(zhù)。

原因是擠牙膏式的樓市政策微調、放松，政策的范圍小、規模小、力度小，而核心的卡購房者需求斷脖子政策沒(méi)有取消。因此，地方政策微調激活的需求基本為自住型的首次需求，改善需求難釋放。

需求端與政策背離，已經(jīng)無(wú)法令房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續性的復蘇、企穩、回暖，也導致房企危機蔓延，銷(xiāo)售回款的下降，影響到還債、交樓、經(jīng)營(yíng)、投資等，最后房地產(chǎn)放緩影響經(jīng)濟企穩。

資金端與房企背離，已經(jīng)讓險情房企雪上加霜。金融16條、四支利箭作為房企、保交樓的紓困政策，落實(shí)不到位。同時(shí)險情房企根本無(wú)法享受融資政策利好，反而國企、央企、城投企、非險情的頭部房企受益最大。

救樓市還有什么全國性大招，除了去年已經(jīng)出臺的金融16條、四支利箭外，就是地方樓市政策微調。不可否認的是目前政策效果差，意味著(zhù)還需要新的政策與取消、暫緩執行之前的卡脖子政策。

筆者呼吁建議，房地產(chǎn)救市分三步走。第一步需求端出新的政策與取消卡脖子的政策。第二步保交樓的新政策出臺與強化之前的保交樓政策，提供資金。第三步化解債務(wù)政策出臺與暫緩執行卡脖子政策及監督落實(shí)金融16條、四支利箭。

救樓市還有什么全國性、區域性大招？筆者經(jīng)過(guò)研究、統計總結看，救樓市全國性、區域性大招，主要為之前的樓市調控政策取消、暫時(shí)執行，其次是落實(shí)之前出臺的利好政策，最后出新的救樓市政策。

一則放松、取消樓市限購、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限商住、限戶(hù)型與限面積的限制政策。一線(xiàn)城市的優(yōu)化限購放松，社?；蚣{稅年限縮短為1年，放寬人才、新市民落戶(hù)、多孩家庭的購房套數。

在首付比例、房貸利率、稅費減免，財政補貼方面優(yōu)惠，支持改善住房需求。一線(xiàn)城市除限購外，其他限制樓市政策全部取消。而二三四線(xiàn)城市的限制樓市政策全部統統取消，同時(shí)調整多孩家庭的限購套數。

二則提高公積金貸款額度、延長(cháng)房貸年限、二手房帶押過(guò)戶(hù)、發(fā)放購房補貼、購房資格互認、降低房產(chǎn)交易中介費等傳統意義措施方面加大力度外，擴大取消二手房指導價(jià)的范圍，加強預售資金監管。

三則一二三線(xiàn)城市城市優(yōu)化“普通住宅”的認定標準，降低非普宅的商業(yè)銀行、公積金貸款首付比例、房貸利率和交易稅費，降低購房成本和門(mén)檻。允許部分商業(yè)項目、工業(yè)項目轉為普通住宅。

四則取消認房又認貸，首套房認定標準調整為認房不認貸。五則首套房首付15％-20％，二套房25％-30％，三套房首付40％（多孩家庭），一、二、三套房貸利率全面下調。

六則房企經(jīng)營(yíng)、土地、房產(chǎn)交易稅費免減。七則降準、降息。八則重啟棚改貨幣化，大規模房票安置。九則地方政府、國企央企出資購買(mǎi)房企的庫存房子，收購存量住房轉為共有產(chǎn)權住房、保租房、公租房，加強保障性住房供應。

十則六大國有銀行各出資2萬(wàn)億元到3萬(wàn)億元，?？⒐け＝环?，購買(mǎi)險情房企債券。十一則三道紅線(xiàn)、房地產(chǎn)貸款集中制暫緩3年執行，取消宅地集中。十二則監督銀行、交易所、政府部門(mén)全面落實(shí)已經(jīng)出臺的金融16條、四支利箭政策。

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