讀創(chuàng )公司調研｜南山控股：產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩步推進(jìn)，探索建立“募投建管退”業(yè)務(wù)閉環(huán)-全球快播

深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（證券代碼：002314；證券簡(jiǎn)稱(chēng)：南山控股）發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，公司日前在接受機構投資者調研時(shí)表示，截至2022年末，產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點(diǎn)項目，項目總建筑面積226萬(wàn)平方米，可出租廠(chǎng)房面積33.6萬(wàn)平方米，同時(shí)探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

公開(kāi)資料顯示，南山控股是以現代高端倉儲物流為戰略性業(yè)務(wù)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)、以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團。

“專(zhuān)家普遍認為房地產(chǎn)的未來(lái)風(fēng)險高收益低，公司是否有轉型升級規劃？”面對投資者在互動(dòng)平臺上的提問(wèn)，南山控股日前表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，公司將持續提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)運作水平，提升市場(chǎng)競爭力。同時(shí)，公司在業(yè)務(wù)轉型、區域布局和項目選擇方面已做了前瞻性考慮，形成倉儲物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)、制造等多元化業(yè)務(wù)布局。公司目前主營(yíng)業(yè)務(wù)較為穩定，將根據市場(chǎng)變化持續優(yōu)化業(yè)務(wù)結構，實(shí)現各板塊之間的良性互動(dòng)和協(xié)同發(fā)展，推動(dòng)業(yè)務(wù)轉型和高質(zhì)量增長(cháng)。

(資料圖)

南山控股日前還在交易所互動(dòng)平臺中披露，截至6月10日公司股東戶(hù)數為55026戶(hù)，較上期（5月31日）減少773戶(hù)，環(huán)比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶(hù)數連續第10期下降，累計降幅達9.25%，也就是說(shuō)籌碼呈持續集中趨勢。

據南山控股一季報，一季度公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入51.35億元，同比增長(cháng)392.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9164.7萬(wàn)元，同比增長(cháng)172.82%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~5.96億元，同比增長(cháng)138.67%；加權平均凈資產(chǎn)收益率0.89%。

二級市場(chǎng)上，南山控股今年以來(lái)股價(jià)持續低迷，其最新股價(jià)為3.26元，拉長(cháng)周期來(lái)看，股價(jià)處歷史相對低位。

◎以下為調研內容：

問(wèn)：控股股東對公司的定位？是否有進(jìn)一步資源整合計劃？

答：公司作為中國南山集團旗下唯一上市平臺，陸續將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、倉儲物流等核心業(yè)務(wù)整合進(jìn)入上市公司，提升公司的競爭力和盈利能力，推進(jìn)公司長(cháng)遠健康發(fā)展?？毓晒蓶|始終秉承有利于上市公司可持續發(fā)展、有利于全體股東權益的原則，助力上市公司實(shí)現長(cháng)遠規劃。公司未獲悉集團資本運作的相關(guān)計劃，若涉及相關(guān)事宜，公司將按照相關(guān)規則及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

問(wèn)：公司作為多元化集團企業(yè)，對倉儲物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)、制造四大業(yè)務(wù)的發(fā)展定位？

答：公司倉儲物流、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)三大主業(yè)，圍繞“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)管理能力”持續提升，并各有側重。倉儲物流業(yè)務(wù)作為公司戰略性主業(yè)，是重點(diǎn)發(fā)展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為支撐性主業(yè)，將利用自身的造血能力，保持穩定的發(fā)展速度和規模，為公司貢獻收入利潤；產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)作為培育業(yè)務(wù)，符合國家政策，對于平衡公司中長(cháng)期發(fā)展具有戰略意義。公司制造業(yè)板塊企業(yè)均為細分行業(yè)龍頭企業(yè)之一，公司通過(guò)管理對標先進(jìn)經(jīng)驗、加強內外部協(xié)同，全面提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和效益。

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)貨值情況？銷(xiāo)售去化情況如何？

答：截至2022年末，公司地產(chǎn)權益可售貨值約400億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線(xiàn)城市。受多重因素影響，現有房產(chǎn)項目的去化周期加長(cháng)。公司會(huì )持續關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，采取積極、靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略并適時(shí)調整項目定位，以期加快項目去化，加速資金回籠，實(shí)現經(jīng)營(yíng)目標。

問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)今年的開(kāi)發(fā)項目和預計毛利率情況？

答：公司地產(chǎn)項目主要分布在長(cháng)三角、粵港澳大灣區、華中和成渝地區等具備發(fā)展潛力的核心城市。預計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體毛利率仍與過(guò)去持平。

問(wèn)：2022年以來(lái)公司拿地強度下降，是否會(huì )影響結算節奏？

答：公司希望維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩健發(fā)展，截至2022年末，地產(chǎn)銷(xiāo)售合同負債合計70.8億元，預計將于未來(lái)兩年陸續結轉。近兩年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)格局不斷發(fā)生變化。面對新形勢，公司持續強化投資能力，聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)區塊，尋求高確定性項目，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)可持續發(fā)展和效益提升。

問(wèn)：寶灣物流2022年倉庫平均使用率為87.2%，公司如何判斷2023年高標倉出租率和租金走勢？

答：2023年一季度中國經(jīng)濟運行實(shí)現良好開(kāi)局，零售消費等高頻經(jīng)濟指標回升，物流租賃需求也在穩步釋放。2023年全國兩會(huì )政府工作報告中多次提及物流產(chǎn)業(yè)，其中特別提到要加快建設現代化產(chǎn)業(yè)體系、完善現代物流體系，再次為行業(yè)發(fā)展指明了方向。今年以來(lái)，核心城市群整體出租率維持穩定，預計全國平均租金仍將維持增長(cháng)態(tài)勢。

問(wèn)：寶灣物流今年的計劃投入面積有多少？

答：寶灣物流近兩年尚有較多運營(yíng)類(lèi)項目處于建設期或投入運營(yíng)期，今年計劃開(kāi)工及繼續建設項目達17個(gè)。公司將重點(diǎn)加強成本控制、進(jìn)度管理、質(zhì)安檢查等環(huán)節的管理考核，確保實(shí)現工程建設的安全、質(zhì)量和工期總體目標，并結合市場(chǎng)變化和客戶(hù)需求，持續優(yōu)化設計標準，提升產(chǎn)品的適用性和競爭力。

問(wèn)：寶灣物理有多少資產(chǎn)可以出表？

答：寶灣物流擁有豐富優(yōu)質(zhì)的物流倉儲資源，截至2022年末，運營(yíng)、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積逾940萬(wàn)平方米，未來(lái)還會(huì )保持一定的開(kāi)發(fā)投資速度。公司目前全力推進(jìn)首單公募REITs發(fā)行工作，未來(lái)將結合政策要求、資產(chǎn)本身的情況，合理設定后續資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行節奏，確保業(yè)務(wù)長(cháng)期、可持續發(fā)展。

問(wèn)：產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前的運營(yíng)體量？

答：截至2022年末，產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)穩步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點(diǎn)項目，項目總建筑面積226萬(wàn)平方米，可出租廠(chǎng)房面積33.6萬(wàn)平方米，同時(shí)探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。2022年，公司通過(guò)參與投資設立的工業(yè)園區Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購，未來(lái)的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。

問(wèn)：產(chǎn)業(yè)園區的運作模式？

答：工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區地域性更強，須結合當地經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構、客戶(hù)情況進(jìn)行園區設計，開(kāi)發(fā)運營(yíng)復制難度更大一些。在土地拍賣(mài)時(shí)，一般政府允許工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區資產(chǎn)部分出售、部分自持，可以通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)回籠資金，縮短投資周期。園區建成后，公司憑借專(zhuān)業(yè)服務(wù)、精細化運營(yíng)管理提升運營(yíng)收入。

（文章來(lái)源：讀創(chuàng )）

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