降首付、降利率、認房不認貸……住建部最新表態(tài)對樓市影響幾何？

21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 廣州報道

(資料圖)

據新華社報道，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì )上表示，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權益。

住房城鄉建設部表示，穩住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動(dòng)經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

繼7月24日中央政治局會(huì )議提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，這是監管層針對房地產(chǎn)調控的最新表態(tài)，也被認為代表了后續樓市調控政策的具體走向。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，此舉充分體現了相關(guān)部門(mén)調整優(yōu)化購房相關(guān)政策的導向，也有助于引導各地持續放寬相關(guān)政策。

“房地產(chǎn)和建筑業(yè)，都是支柱產(chǎn)業(yè)，政策的適當調整在情理之中?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

降首付、降利率

對于住建部“降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴躍進(jìn)表示，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預計在8月上旬前會(huì )有一波降首付和降利率操作。

從實(shí)際意義來(lái)看，降低首套房首付比例和貸款利率的目的依然在于降低購房門(mén)檻和購房成本。目前，絕大多數弱二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市已經(jīng)將首套房的購置門(mén)檻降至新低，但一線(xiàn)城市的首付比和貸款利率相對仍較高。

據中指研究院，目前多數城市首付比例已經(jīng)降至監管部門(mén)要求的最低水平，首套最低20%、二套30%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜指出，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力較大，多個(gè)城市房?jì)r(jià)下跌態(tài)勢未改，部分符合評估期內新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續下調首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調房貸利率下限的城市，也存在小幅下調空間。

認房不認貸

在上一輪樓市調控周期中，針對改善置業(yè)往往要求“認房又認貸”，即購買(mǎi)二套或多套房的家庭，將根據既有房屋套數和房屋貸款記錄，確定首付比例和房貸利率水平。

但在樓市下行周期里，多數三、四線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市已經(jīng)放寬了要求。如天津在此前已經(jīng)將商貸實(shí)行“認房不認貸”，今年5月25日進(jìn)一步將公積金貸款取消“有過(guò)貸款記錄結清仍為2套”的規定，即如果住房公積金首次貸款結清，且名下無(wú)天津房產(chǎn)，第二次使用公積金，可按照首套房政策執行（首付3成）。

當前，仍有個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

嚴躍進(jìn)分析指出，落實(shí)“認房不用認貸”對一線(xiàn)城市置業(yè)影響最大，目前一線(xiàn)城市二套房認購成本過(guò)高。以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過(guò)程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也是類(lèi)似，若按過(guò)去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

“京滬兩地的情況可以看出，認房不認貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本?！眹儡S進(jìn)說(shuō)。

換房減稅費

住建部此次也提出，落實(shí)好改善性住房換購稅費減免相關(guān)工作，與財政部、稅務(wù)總局此前的政策一脈相承。

2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》?！豆妗访鞔_，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。

李宇嘉表示，目前由于對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長(cháng)，換房需求比較低迷，這也是房地產(chǎn)良性循環(huán)的一個(gè)阻礙。他認為，減免置換房屋的個(gè)人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場(chǎng)預期形成良好的引導效應。

此外，推動(dòng)業(yè)主賣(mài)掉手上現有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進(jìn)作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業(yè)釋放更多的選項。

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