北京“新型共有產(chǎn)權房”買(mǎi)賣(mài)有什么條件？共產(chǎn)房家庭優(yōu)先購買(mǎi)

位于海淀區四道口的學(xué)院里和東城區南二環(huán)的永定府(備案名：永佑嘉園)限競房，由于優(yōu)越的地理位置以及與周邊項目相比較大的價(jià)格優(yōu)勢而備受關(guān)注。1月13日，北京商報記者從北京市住建委方面獲悉，這兩大限競房項目，將調整為政府持有產(chǎn)權份額的商品房方式進(jìn)行銷(xiāo)售。

作為北京限競房里面公認位置最好、價(jià)格明顯倒掛，很可能出現“萬(wàn)人搖號”銷(xiāo)售盛況的新房項目，在學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目調整為政府持有產(chǎn)權份額的商品房方式進(jìn)行銷(xiāo)售后，買(mǎi)有什么條件?賣(mài)又有什么影響?

“新型共有產(chǎn)權房”

同日，北京市住建委也將《關(guān)于明確海淀區學(xué)院里、東城區永佑嘉園銷(xiāo)售管理事項的公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公告”)進(jìn)行了掛網(wǎng)公示。

根據公告，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目的政府產(chǎn)權份額代持機構，將由屬地區政府指定。項目房屋的具體產(chǎn)權份額，則由代持機構委托房地產(chǎn)估價(jià)機構確定項目評估價(jià)格，并按銷(xiāo)售限價(jià)占評估價(jià)格的比例取整后，確定購房主體持有房屋產(chǎn)權份額，其余產(chǎn)權份額由代持機構持有。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報記者表示，2021年開(kāi)始的集中供地，在北京政策調控的工具包中試點(diǎn)了“競政府產(chǎn)權份額”的方式，被社會(huì )稱(chēng)之為“新型共有產(chǎn)權房”。這種方式下，房屋的性質(zhì)仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產(chǎn)權。

“海淀區四道口的學(xué)院里和東城區南二環(huán)的永定府，是北京限競房里面公認位置最好、價(jià)格明顯倒掛，很可能是‘萬(wàn)人搖號’的兩個(gè)項目。這兩個(gè)項目可以說(shuō)價(jià)格限價(jià)遠低于周?chē)袌?chǎng)價(jià)。”談及學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目，張大偉如是說(shuō)道。

北京商報記者了解到，兩個(gè)項目所處地塊均出讓于2017年。按照當時(shí)的土地出讓文件，學(xué)院里的商品房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)85373元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)89642元/平方米;永定府的商品房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)89068元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)93521元/平方米。

共產(chǎn)房家庭優(yōu)先購買(mǎi)

談及學(xué)院里與永定府項目轉共產(chǎn)房，諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者指出，由于兩個(gè)項目較為優(yōu)越的區位，又有“限價(jià)”屬性傍身，導致其與周邊的商品房和二手房?jì)r(jià)格形成了倒掛。對此，政府為防止市場(chǎng)出現哄搶局面，保障剛需群體的住房需求能夠得以滿(mǎn)足，將兩個(gè)項目從限競房調整為政府持部分產(chǎn)權份額。

那么，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目接下來(lái)將如何銷(xiāo)售?哪類(lèi)人群可以購買(mǎi)?北京商報記者從公告中了解到，兩項目將按照銷(xiāo)售限價(jià)及相應產(chǎn)權份額向符合北京市限購條件的家庭(不含法人機構)出售。其中，具備北京市共有產(chǎn)權購房資格的家庭優(yōu)先購買(mǎi)，具備北京市購房資格的無(wú)房居民家庭次優(yōu)先購買(mǎi)。如有剩余，符合本市限購條件的家庭可遞補購買(mǎi)。

在房源銷(xiāo)售方面，兩項目將采取公證搖號方式銷(xiāo)售，公開(kāi)登記(不少于5個(gè)自然日)、公開(kāi)搖號、公開(kāi)選房，由具備資質(zhì)的公證機構全程公證。按優(yōu)先級別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序后，按順序選房銷(xiāo)售，全部搖號人數未超房源數量或選房后房源仍有剩余的，由企業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售。

不過(guò)，盡管在此次被調整為政府持有產(chǎn)權份額的商品房方式進(jìn)行銷(xiāo)售后，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目的本質(zhì)仍為商品房，在首次購房人自取得不動(dòng)產(chǎn)登記證之日起五年內，不得以任何形式轉讓(繼承除外)房屋或房屋產(chǎn)權份額。這也就意味著(zhù)，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目轉共有產(chǎn)權后，購房者自拿到房本起五年內不能上市交易。

限競房市場(chǎng)分化嚴重

業(yè)內人士指出，總的來(lái)看，學(xué)院里、永定府兩個(gè)項目之所以被調整為政府持有產(chǎn)權份額的商品房方式進(jìn)行銷(xiāo)售，與項目自身的銷(xiāo)售價(jià)格倒掛以及限競房的去化艱難現狀有一定關(guān)系。

“北京‘限競房時(shí)代’已經(jīng)結束，隨著(zhù)土地進(jìn)入集中供地時(shí)代，限競房已經(jīng)接近沒(méi)有新增供應，入市的100多個(gè)項目出現了明顯分化。整體看，平均網(wǎng)簽完成82%，實(shí)際銷(xiāo)售大約要增加10%，也就是大約92%的項目已經(jīng)銷(xiāo)售。一共200期限競房項目里面，基本售罄的有100期，已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售末期;也有50期網(wǎng)簽不到30%。這里面除了最近新入市的，大部分已經(jīng)屬于滯銷(xiāo)。”張大偉直言，一直以來(lái)，北京限競房的市場(chǎng)分化非常嚴重，大部分項目簽約相對活躍，但少數郊區項目入市銷(xiāo)售受阻，預計剩余的1萬(wàn)套限競房去化依然非常大。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，截至目前，北京累計入市限競房已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)套。另有數據顯示，從2016年11月以來(lái)，北京共出讓了限競房地塊110宗，目前已經(jīng)有104個(gè)項目上市，共網(wǎng)簽8.26萬(wàn)套、874.86萬(wàn)平方米。

張大偉進(jìn)一步指出，北京“限競房時(shí)代”位置最好的項目——學(xué)院里與永定府項目轉變產(chǎn)權成為“新型共有產(chǎn)權房”，對于整體市場(chǎng)的影響不會(huì )太大，但一定程度上避免了“萬(wàn)人搶房”現象的出現。“證明了北京調控政策的力度依然非常高，而且針對市場(chǎng)的特殊情況下調控非常及時(shí)。”

“此舉一方面保證了項目的商品住房屬性未發(fā)生改變，保障了購房者的合法權益以及后續交易的合理性;另一方面，提出具有共有產(chǎn)權房購房資格的家庭優(yōu)先購買(mǎi)、無(wú)房家庭優(yōu)先購買(mǎi)以及拿到房本起五年內不能再上市出售等，這將在一定程度上保障合理住房需求”關(guān)榮雪分析道。

(北京商報記者關(guān)子辰榮蕾)

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