世界觀(guān)點(diǎn)：特別聚焦丨普通住宅、前期物業(yè)……長(cháng)春“物業(yè)新政”你沒(méi)懂的這兒都說(shuō)清楚了

新聞背景：

(資料圖片)

8月9日，長(cháng)春市發(fā)展和改革委員會(huì )、長(cháng)春市住房保障和房屋管理局、長(cháng)春市市場(chǎng)監督管理局簽發(fā)《關(guān)于長(cháng)春市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標準實(shí)行政府指導價(jià)的通知》，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）自2022年10月9日起執行。

“前期物業(yè)”與我們現在小區物業(yè)是一個(gè)事兒?jiǎn)幔?/p>

這個(gè)“標準”與日常了解的物業(yè)收費有什么不同？

對普通業(yè)主來(lái)說(shuō)，這個(gè)收費標準會(huì )產(chǎn)生哪些影響？

……

物業(yè)收費，事關(guān)每一個(gè)業(yè)主?！靶抡币怀?，迅速吸引了業(yè)主們的聚焦點(diǎn)。仔細梳理網(wǎng)友們的關(guān)注，一個(gè)又一個(gè)看似不同的“疑問(wèn)”中，“不解”卻大同小異。

及時(shí)釋疑解惑，是避免“誤會(huì )”的有效途徑。

“普通住宅”界定有標準。

普通住宅，簡(jiǎn)言之，大多數普通群眾居住的住宅，即區別于別墅等高檔住宅物業(yè)。更具體來(lái)說(shuō)，要同時(shí)滿(mǎn)足：建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，單價(jià)不超過(guò)同等地段平均房?jì)r(jià)的1.2倍。反之如有一條不符合就不屬于普通住宅。

說(shuō)到這，有網(wǎng)友要問(wèn)了，為什么物業(yè)服務(wù)收費還要區分住宅形態(tài)呢？

以別墅區為例，建筑容積率低，也就是說(shuō)，同樣大的園區總建筑面積少，單方物業(yè)服務(wù)成本就會(huì )高；再比如高檔精裝住宅小區，大量的石材、木作、水景等，導致日常維修養護成本和能耗成本很高，這些都是建筑形態(tài)本身決定的，同樣的物業(yè)服務(wù)標準會(huì )產(chǎn)生很大差異的物業(yè)服務(wù)成本。

“前期物業(yè)”是這么回事！

概念是理性認識的起點(diǎn)。

“前期物業(yè)是啥？”看到《通知》中出現的這個(gè)并不熟悉的字眼，張女士的腦海中畫(huà)出了一個(gè)大大的問(wèn)號，“我們買(mǎi)房子時(shí)也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)啊，這到底是啥？”

前期物業(yè)，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務(wù)人為住宅項目提供的物業(yè)服務(wù)。

也就是說(shuō)，業(yè)主在購買(mǎi)新房，簽訂的購房合同過(guò)程中，會(huì )涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和收費標準的相關(guān)協(xié)議。

一位在長(cháng)春從事多年物業(yè)企業(yè)管理工作的業(yè)內人士表示，在此次“新政”發(fā)布前，老百姓并沒(méi)有關(guān)注物業(yè)收費的標準規范，也沒(méi)探究過(guò)自己所在的小區物業(yè)執行的是什么標準。

政府指導價(jià)≠政府定價(jià)或政府限價(jià)

在很多和張女士一樣的業(yè)主印象里，小區的物業(yè)費就是買(mǎi)房子時(shí)告訴多少就交了多少，這個(gè)政府指導價(jià)有什么用？和百姓有怎樣的關(guān)系？

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主生活品質(zhì)息息相關(guān)。目前，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都有著(zhù)不少“難言之隱”。服務(wù)方服務(wù)履約不到位甚至是沒(méi)有合約可依；被服務(wù)方不能按時(shí)履約付費問(wèn)題……一系列問(wèn)題頻現。

政府指導價(jià)的出臺，不僅彌補了前期物業(yè)服務(wù)階段業(yè)主無(wú)法參與定價(jià)可能導致價(jià)格虛高的問(wèn)題，同時(shí)，明確了服務(wù)標準和對應指導價(jià)，業(yè)主可以明明白白消費，幫助業(yè)主更好行使履約監督權。

回看“新政”中的五個(gè)等級基準價(jià)：

一級：2.36元/平方米?月

二級：1.89元/平方米?月

三級：1.69元/平方米?月

四級：1.34元/平方米?月

五級：1.14元/平方米?月

具體收費標準可在各等級基準價(jià)基礎上浮動(dòng)，其中一級、二級上浮最高不超過(guò)20%，三級、四級、五級上浮最高不超過(guò)10%，各等級下浮不限。

無(wú)電梯普通住宅，物業(yè)服務(wù)收費標準應扣除電梯運行維護費0.20-0.30元/平方米?月。

不難發(fā)現，政府指導價(jià)不簡(jiǎn)單等同于政府定價(jià)或政府限價(jià)，尤其是服務(wù)類(lèi)商品，每一個(gè)指導價(jià)都要有相對應的服務(wù)標準，沒(méi)有標準實(shí)際上無(wú)法測量?jì)r(jià)格，也就得不出合理的指導價(jià)，如果不按服務(wù)標準而硬性出臺政府指導價(jià)，就違背了質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)原則和公平對等的法律精神。

“新政”新在哪？

剛剛入住新房的魏先生看到“五個(gè)等級”標準，也有著(zhù)不少困惑，“我們家物業(yè)費是含電梯費3.1元/平方米?月，這與文件中規定的指導價(jià)不符?！?/p>

“新政”對現有物業(yè)服務(wù)小區業(yè)主有怎樣的影響？與我們日常了解的物業(yè)費收取有什么不同？

先看結論：平穩對接、逐漸規范?！靶抡辈粫?huì )對長(cháng)春市當前物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。

再來(lái)看理由：

1.新人新辦法。 “新政”對文件實(shí)施前的合法有效的前期物業(yè)服務(wù)收費價(jià)格是認可的、不予重新調整，遵循的是法不咎既往的原則。

2.限定對象。政府指導價(jià)只針對前期物業(yè)服務(wù)階段，也就是開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)服務(wù)人階段，對于全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)人，是不受此指導價(jià)約束的，完全由市場(chǎng)決定，雙方在合同中約定即可。

3.明確范圍。只針對普通住宅，并不是所有住宅類(lèi)型，對別墅等高檔住宅仍按市場(chǎng)調節價(jià)執行，避免全部管死，限制了行業(yè)的發(fā)展，最終受損的還是業(yè)主。

4.價(jià)格覆蓋?！靶抡敝笇r(jià)上浮后最高2.83元/平方米?月的收費標準，基本能夠涵蓋住長(cháng)春市絕大多數普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，對未來(lái)一段時(shí)間內基本能夠覆蓋住物業(yè)企業(yè)的服務(wù)成本。

說(shuō)明：以上除采訪(fǎng)內容外，觀(guān)點(diǎn)均來(lái)自中國吉林網(wǎng)對話(huà)國家注冊物業(yè)管理師，吉林省物業(yè)管理及相關(guān)政策法規專(zhuān)家，長(cháng)春市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)，萬(wàn)物云吉黑代表處總經(jīng)理郎雨春。

中國吉林網(wǎng) 吉刻APP記者 彭紳

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關(guān)鍵詞： 物業(yè)服務(wù) 普通住宅