“新發(fā)展模式”為樓市提供正向發(fā)展空間 穩定是當務(wù)之急

3月16日，國務(wù)院金融穩定發(fā)展委員會(huì )召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì )議重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。”

同日，財政部、證監會(huì )、銀保監會(huì )、央行、外匯局相繼就房地產(chǎn)發(fā)聲。財政部表示，今年內不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。證監會(huì )表示，積極配合相關(guān)部門(mén)有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。銀保監會(huì )會(huì )議指出，要堅持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，持續完善“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”房地產(chǎn)長(cháng)效機制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩妥有序開(kāi)展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。人民銀行會(huì )議要求，堅持穩中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。國家外匯管理局會(huì )議要求，配合有關(guān)部門(mén)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)、平臺經(jīng)濟健康穩定發(fā)展。

“新發(fā)展模式”“因城施策”“穩定市場(chǎng)預期、穩樓市、穩消費”，成為近期房地產(chǎn)業(yè)的“高頻關(guān)鍵詞”。業(yè)內人士和廣大消費者關(guān)注，這些新趨勢將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響?

新發(fā)展模式

意味著(zhù)拼實(shí)力拼產(chǎn)品拼服務(wù)

記者關(guān)注到，2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，“房地產(chǎn)業(yè)探索新的發(fā)展模式”被首次提出。2022年，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，在政府工作報告中被重申。本月16日召開(kāi)的國務(wù)院金融委會(huì )議上，更表示要“提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施”。

2022年被稱(chēng)作“房地產(chǎn)新發(fā)展模式元年”。雖然有關(guān)“建立行業(yè)的長(cháng)效機制、稅收制度改革、租售并舉、加強建立保障房體系、行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路轉向”等方面的內容前幾年一直在提，但今年可以說(shuō)是從行政干預層面“強制”房地產(chǎn)業(yè)往新發(fā)展模式靠攏，“不變不行”了，這也從側面反映出房地產(chǎn)業(yè)亟須轉型的迫切性。

大唐置業(yè)南京地區負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“新發(fā)展模式”對一些大型房企來(lái)說(shuō)可能意義重大，他們可以趁此契機拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線(xiàn)。比如此前一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，還主要以傳統住宅地產(chǎn)為主，而一些中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了傳統住宅外，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等領(lǐng)域拓展的范圍比較廣，比如龍湖、綠城在傳統的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，不僅有獨立的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線(xiàn)，而且在輕資產(chǎn)輸出方面也頗有建樹(shù)。新發(fā)展模式政策信號的釋放，對于大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如城市更新、收并購、輕資產(chǎn)輸出，或者通過(guò)投融資平臺進(jìn)行購地等，形成地產(chǎn)業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)態(tài)勢，應該是一個(gè)不錯的窗口期。

對于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，新發(fā)展模式的提出主要是要求“去杠桿”以及融資方式的改變。大唐置業(yè)南京地區負責人認為，“高負債、高杠桿、高周轉”的運作模式已經(jīng)不符合時(shí)代的要求，未來(lái)民企需要用更多的自有資金來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這一定程度上對民企自身的實(shí)力和抗風(fēng)險能力提出了更高的要求。一些底子弱，運營(yíng)能力不行的民企會(huì )被并購掉，另一些可能會(huì )直接淘汰出局。

新發(fā)展模式要求房企去杠桿的同時(shí)，也意味著(zhù)融資方式的改變。多位房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，以往的上市融資、美元債等方式已經(jīng)行不通了，未來(lái)靠融資實(shí)現規模運營(yíng)的房企可能會(huì )迅速減少，甚至消失，留下的更多是“小而美”的民營(yíng)房企，不搞規模擴張，轉而去深耕一個(gè)區域市場(chǎng)、精耕一個(gè)城市市場(chǎng)，這也符合中央有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的要求，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向“由虛轉實(shí)”的方向發(fā)展。

以用租售并舉來(lái)說(shuō)，一些民企如富力、融創(chuàng )等本身就擁有文旅、商業(yè)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)線(xiàn)。在新發(fā)展模式的指引下，未來(lái)預計會(huì )有更多的房企參與到經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、重資產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)的浪潮中。品牌、管理優(yōu)勢比較強的房企則會(huì )投入到品牌輸出、輕資產(chǎn)運營(yíng)、代建等領(lǐng)域中，畢竟拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售這條傳統發(fā)展的老路已經(jīng)越來(lái)越難走了。

盡快讓房地產(chǎn)業(yè)圍繞實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，在房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化導致的系統性風(fēng)險出現前，建立長(cháng)效健康的發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)回歸基本面應該是新發(fā)展模式提出的最重要意義。北京金隅南京公司負責人表示，以往房企大多實(shí)行高周轉，土地價(jià)推動(dòng)房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)推動(dòng)市場(chǎng)的預期，但當國內經(jīng)濟發(fā)展到一個(gè)高位，加之國際局勢與疫情交織影響，出于經(jīng)濟安全邊界的考慮，房地產(chǎn)不可能再如以往高速發(fā)展下去，土地價(jià)格不斷攀升、房?jì)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢肯定是要結束的。新發(fā)展模式的提出一方面是著(zhù)重強調結束“高周轉”，建立行業(yè)的長(cháng)效保障機制;另一方面也等于是給購房群體一個(gè)信號：以往買(mǎi)房就能掙錢(qián)、購房就能改變命運的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

對于房企而言，新發(fā)展模式意味著(zhù)未來(lái)的市場(chǎng)將是拼綜合實(shí)力、拼產(chǎn)品、拼服務(wù)的時(shí)代，以往“盲目拿地開(kāi)發(fā)也能掙錢(qián)”“一張圖紙走天下”的時(shí)代一去不復返了。新發(fā)展模式開(kāi)啟之后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)雖然還具有一定的金融屬性，但大概率會(huì )朝著(zhù)制造業(yè)的方向去靠攏，房地產(chǎn)未來(lái)必然會(huì )成為一個(gè)微利的行業(yè)。寶能地產(chǎn)南京地區負責人認為，新發(fā)展模式提出之后，開(kāi)發(fā)商再靠大規模舉債走高周轉的路子行不通了，未來(lái)開(kāi)發(fā)商還是應該聚焦產(chǎn)城融合的路子，在建設住宅的同時(shí)想辦法去聯(lián)合政府做產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成一個(gè)良性的開(kāi)發(fā)生態(tài)。

因城施策

為樓市提供正向發(fā)展空間

在“房住不炒”的大方針下，“因城施策、一城一策”是國內樓市的特色和調控主基調。記者了解到，與“房住不炒”已連續三年被寫(xiě)入政府工作報告不同，“因城施策”的表述則是自2020年后再度被提及，2021年年底以來(lái)開(kāi)始被密集提及。住建部部長(cháng)王蒙徽2021年12月底在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，將牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。此后，國家發(fā)改委、銀保監會(huì )和人民銀行等機構在下發(fā)文件或組織召開(kāi)相關(guān)會(huì )議時(shí)再度釋放出“因城施策”的信號。今年3月1日，人民銀行在召開(kāi)2022年金融市場(chǎng)工作電視會(huì )議時(shí)指出，要堅持“房住不炒”定位，穩妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持，“因城施策”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

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