法律公益診所 | 對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿(mǎn)意，能拒交物業(yè)費嗎？-每日信息

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法律公益診所丨物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿(mǎn)意能拒交物業(yè)費嗎？《法律公益診所》欄目由羊城晚報社、北京師范大學(xué)刑事法律科學(xué)研究院、廣東省律師協(xié)會(huì )、北京企業(yè)法律風(fēng)險防控研究會(huì )聯(lián)合主辦，免費提供法律咨詢(xún)，歡迎廣大讀者來(lái)信咨詢(xún)法律問(wèn)題，郵箱flgyzs@126.com

本期主持：羊城晚報全媒體記者 張豪 董柳

海報設計：羊城晚報全媒體記者 陳倩

咨詢(xún)人：張先生

我是廣州黃埔某小區的業(yè)主，小區2019年10月份收樓，至今3年時(shí)間，我們樓層共兩部電梯，電梯三番五次檢修，經(jīng)常圍蔽維修，業(yè)主要求物業(yè)更換電梯，但遭到物業(yè)的拒絕。除了電梯問(wèn)題外，小區還有很多日常問(wèn)題，物業(yè)都做得不好。請問(wèn)一下律師，物業(yè)公司提供的服務(wù)我不滿(mǎn)意能拒交物業(yè)費嗎？

解答人：北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師黃澤宇

很多業(yè)主對小區的物業(yè)管理服務(wù)不滿(mǎn)意，在覺(jué)得自己的權利受到侵犯后，往往第一反應就是不交物業(yè)費，但是往往業(yè)主拒交物業(yè)費的理由是不能得到法院支持的，反而可能出現業(yè)主被物業(yè)公司起訴要求補交物業(yè)費甚至支付違約金的情況。

民法典第九百四十四條規定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁?！备鶕鲜鲆幎?，物業(yè)公司依據物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主都需要繳納物業(yè)費，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付。因此，業(yè)主是否能夠以拒交物業(yè)費的方式行使自己在物業(yè)服務(wù)合同中的抗辯權，是需要結合物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達標、是否符合合同約定等因素，具體情況具體分析。由于物業(yè)服務(wù)合同的內容主要是提供公共服務(wù)，包括小區公用設備維護、小區環(huán)境、安保等全方面的綜合服務(wù)，具有無(wú)形性、服務(wù)內容多樣性、公共性、業(yè)主需求差異性等特性，所以將物業(yè)服務(wù)做到盡善盡美的現實(shí)難度較大，有不盡如人意的地方實(shí)屬客觀(guān)情況。而因業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對雙方具有約束力，故很多時(shí)候即便物業(yè)服務(wù)存在一定的問(wèn)題，物業(yè)公司事實(shí)上只要完成了一定的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也是不可以拒付所有的物業(yè)費的。

但是，如果物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規、安全保障明顯不到位等重大瑕疵情形的，物業(yè)費是可以適當減免的。同時(shí)因物業(yè)服務(wù)瑕疵導致業(yè)主所受到的損失，業(yè)主也可以要求物業(yè)公司進(jìn)行賠償。例如：小區門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復，小區安保巡檢不到位，或雖設有錄像監控設備但監控損壞缺失等原因，導致業(yè)主財物被偷竊的，則可以認為物業(yè)公司在小區安全保障方面明顯管理不到位，為合同履行中的重大瑕疵情形，可以因此減免業(yè)主的物業(yè)費。本律師建議，如果業(yè)主對現有的物業(yè)公司不滿(mǎn)意，可以向小區業(yè)主委員會(huì )反映，由業(yè)主委員會(huì )督促物業(yè)進(jìn)行整改；在要求物業(yè)公司整改無(wú)果的情況下，可以到當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，也可以向法院起訴。起訴時(shí)，業(yè)主需要向法院提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的證據。所以，業(yè)主在平時(shí)要注意收集保留照片、視頻等可以證明因物業(yè)服務(wù)瑕疵造成自身?yè)p失的證據。

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