首套房利率調整“管熱也管冷”

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進(jìn)入6月份，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”將迎來(lái)新一期評估。當前，市場(chǎng)上不乏一些爭論之聲——有些城市的首套房貸款利率是不是要上調了？哪些城市的房貸利率還會(huì )再降？利率降低是否會(huì )引發(fā)熱錢(qián)流入樓市？對此需理性分析、厘清本源，首套房利率調整“管熱也管冷”，市場(chǎng)不必恐慌。

首套房利率的優(yōu)化與調整，事關(guān)購房者的財務(wù)成本。為更好滿(mǎn)足剛性需求、改善消費支出能力，去年以來(lái)，首套房利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調整。2022年5月，下調首套房利率下限，由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，二套房暫時(shí)不變。2022年9月，階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發(fā)放首套房利率下限。2022年12月，建立“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”。

首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制“管熱也管冷”，它按季度評估各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，是雙向、動(dòng)態(tài)的，而非機械、僵化的。首先，該機制“調冷”。根據政策，若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，那么該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率下限。截至3月末，符合以上條件的城市共有96個(gè)，其中83個(gè)城市下調了首套房利率下限，12個(gè)城市取消了首套房利率下限。受此帶動(dòng)，今年3月全國新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。其次，該機制“控熱”。根據政策，如果某城市的房?jì)r(jià)出現了趨勢性上漲苗頭，該城市將及時(shí)退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房利率下限。

但是，雙向、動(dòng)態(tài)并不意味著(zhù)變動(dòng)快、變數大，相反，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制”具有穩定性。不能忽視利率下調的兩個(gè)前提條件。一是房?jì)r(jià)下跌的時(shí)間不短于3個(gè)月，二是環(huán)比、同比均下降。也就是說(shuō)，某城市的房?jì)r(jià)僅出現波動(dòng)還不夠，必須出現趨勢性變化。因此，盡管該機制每季度評估房?jì)r(jià)變動(dòng)，但多數城市不會(huì )觸發(fā)利率調整的條件，觸發(fā)條件所需時(shí)長(cháng)將遠超評估周期時(shí)長(cháng)。

當前，購房者需要穩定的預期，而穩預期的重要內容之一，就是因城施策、科學(xué)合理地優(yōu)化調整房貸利率尤其是首套房利率，避免出現“大起大落”。近期，首套房利率已呈現“穩中微降”趨勢，商業(yè)銀行的放款速度也持續提升。第三方數據顯示，4月、5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%、4.0%，均較上月微降1個(gè)BP。

接下來(lái)，要堅定“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。其中，監管部門(mén)要圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢變化，“因城施策”配合地方政府履行好屬地責任，更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求；金融機構可以在“風(fēng)險可控”的前提下，圍繞房貸靈活還款等方面，審慎開(kāi)展創(chuàng )新，為廣大購房者尤其是新市民群體提供更精準、更高效的住房金融服務(wù)。

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