百城二手房?jì)r(jià)已有96城下跌，政策底后市場(chǎng)底還有多遠？

新房冷寂，二手房市場(chǎng)同樣處境凄涼。今年以來(lái)，部分城市二手房掛牌量處于高位，許多業(yè)主主動(dòng)降價(jià)以促進(jìn)成交。

【資料圖】

在武漢，作為當地樓市重要風(fēng)向標的光谷區域，不少二手房掛牌價(jià)明顯下降，最高成交價(jià)曾觸及3.6萬(wàn)元/平方米高位的小區，如今最低至2萬(wàn)元/平方米；在成都，同小區、同戶(hù)型在2022年成交總價(jià)為230萬(wàn)元，今年則跌至190萬(wàn)元；備受炒房客關(guān)注的深圳市場(chǎng)亦如是，2021年掛牌總價(jià)觸及820萬(wàn)元的房源，近期最低成交價(jià)降至510萬(wàn)元，跌幅近4成。

多位受訪(fǎng)人士指出，市場(chǎng)下行期內，部分掛牌的二手房源價(jià)格大降或是個(gè)例，但房?jì)r(jià)走低已是普遍現象。中指院數據顯示，7月份，全國百城二手房均價(jià)同環(huán)比皆有所下降，且跌幅持續擴大；二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市數量也在增加，至7月已達到96個(gè)。

近來(lái)，監管層發(fā)布了一系列支持需求的政策，業(yè)內普遍認為，政策底已然到來(lái)，房?jì)r(jià)下行空間已較為有限。但也有觀(guān)點(diǎn)指出，未來(lái)出臺政策力度大小對市場(chǎng)的影響會(huì )非常直接，購房者或將據此作出反應。

有房?jì)r(jià)接近腰斬

“大概2021年時(shí)，這個(gè)小區最高成交價(jià)達到了3萬(wàn)元/平方米以上?！币晃晃錆h光谷區的中介告訴記者，名為中建光谷之星的二手房小區近來(lái)掛牌跌到了2.3萬(wàn)元/平方米，跌幅超兩成。武漢光谷區的另一個(gè)明星樓盤(pán)保利時(shí)代，2021年時(shí)的最高成交價(jià)曾觸及3.6萬(wàn)元/平方米的高位，如今不少房源掛牌價(jià)跌至2.5萬(wàn)元/平方米，最低的則有2萬(wàn)元/平方米。

記者從某房企武漢區域人士處了解到，今年市場(chǎng)行情不好，武漢確實(shí)有很多人選擇“割肉”換錢(qián)，二手房?jì)r(jià)下降是不容否認的事實(shí)。該人士表示，2-3月市場(chǎng)復蘇期過(guò)后，二手房就一路向下，近期跟2月份時(shí)相比，房?jì)r(jià)大約有10%-15%的跌幅。

杭州二手房也同樣出現了降價(jià)的現象，不少市中心的老小區成交價(jià)跌至3萬(wàn)元/平方米以下。當地中介向記者介紹，出行、生活等均較為便利的朝暉小區，今年成交均價(jià)在3.3萬(wàn)元/平方米左右，較去年有約10%的下降，樓層較差的房源則有不少已在3萬(wàn)元以?xún)?；整體規模較大的景芳小區有房源議價(jià)空間可達20萬(wàn)元，而該小區房源總價(jià)范圍在200萬(wàn)元-300萬(wàn)元。

備受關(guān)注的深圳市場(chǎng)，部分小區二手房降價(jià)幅度更為劇烈。位于深圳龍華區的龍悅居主要戶(hù)型面積為64平方米，2020年時(shí)，該戶(hù)型成交總價(jià)曾高至750萬(wàn)元；而在今年7月，該戶(hù)型最低成交價(jià)低至387萬(wàn)苑，較三年前大幅下挫近49%。

毗鄰眾多名校的深圳福田區國城花園小區，在2021年時(shí)曾有一套44平方米的房源，以1300萬(wàn)元成交，單價(jià)近乎30萬(wàn)元/平。但近期該戶(hù)型的掛牌價(jià)已降至900萬(wàn)元，并有約20萬(wàn)元談判空間，較高峰時(shí)期下降超3成。

事實(shí)上，全國各地的二手房?jì)r(jià)都呈現出下跌的態(tài)勢。根據中指研究院百城價(jià)格指數，截至今年7月，百城二手房?jì)r(jià)格已連續15個(gè)月環(huán)比下跌，7月份二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌城市的數量已達到96個(gè)。

在包括北上廣深、武漢、成都、重慶、杭州、天津等在內的十大城市，中指院調查顯示，7月該十城的二手房均價(jià)約4萬(wàn)元/平方米，同環(huán)比皆下降，且跌幅呈擴大的趨勢。

市場(chǎng)持續下行，業(yè)主信心也不斷走低。根據諸葛數據研究中心監測數據，7月，重點(diǎn)10城調價(jià)房源中漲價(jià)房源占比僅10.5%，同環(huán)比均收窄，這也是自3月份以來(lái)，漲價(jià)信心連續下滑的第5個(gè)月。重點(diǎn)城市樓市正式進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

有對成都房地產(chǎn)市場(chǎng)較為熟悉的地產(chǎn)分析師向記者透露，近期身邊四五個(gè)剛需朋友進(jìn)入了觀(guān)望階段?！俺撕诵膮^，成都大部分二手房現階段不存在漲價(jià)的可能，未來(lái)或許利率還有下降的空間，買(mǎi)房也就不著(zhù)急了?！?/p>

如此一來(lái)，二手房的成交難度又有增加，房源掛牌時(shí)間也拉長(cháng)。從安居客線(xiàn)上數據來(lái)看，7月，全國百城各線(xiàn)城市二手房掛牌時(shí)長(cháng)環(huán)比加速上漲，其中三四線(xiàn)、二線(xiàn)、一線(xiàn)的掛牌時(shí)長(cháng)分別上漲6.5%、5.4%、4.6%。

“市場(chǎng)底”到了么

房地產(chǎn)市場(chǎng)調整壓力不斷加大，監管層也認定我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，指出過(guò)去在市場(chǎng)長(cháng)期過(guò)熱階段陸續出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。

近來(lái)，各部委及重點(diǎn)城市也接連表態(tài)，予樓市以寬松支持的政策。7月末，住建部表示，要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施等。

此后，北上廣深的住建部門(mén)紛紛表示將支持剛性和改善性住房需求，業(yè)內預計相關(guān)政策落地節奏將加快。8月以來(lái)，鄭州率先發(fā)布了樓市新政，在限售、稅費、貸款等多方面支持需求釋放；南京也隨后公布8條政策，涉及購房補貼、房票安置等。

業(yè)內人士認為，當前“政策底”已現。張波指出，7月政策信號對市場(chǎng)的影響是直接的，7月，全國各線(xiàn)城市二手房找房需求熱度在連續回落四個(gè)月之后都明顯回升，其中一線(xiàn)城市回升幅度相對最大，為8.4%，其次是二線(xiàn)城市，為5.4%，三四線(xiàn)城市為4.9%。

那么，二手房房?jì)r(jià)還會(huì )繼續跌嗎？有業(yè)內人士認為，二手房?jì)r(jià)繼續下降的空間已較為有限。

上述房企內部的市場(chǎng)研究負責人指出，目前宏觀(guān)政策的方向已經(jīng)逆轉，預計再過(guò)幾個(gè)月，會(huì )進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)力階段，市場(chǎng)繼續下行的空間不大。同時(shí)，此前疫情之后的市場(chǎng)也較易發(fā)生大波動(dòng)，如2020年3月-6月，因此當下不必太悲觀(guān)。不過(guò)，個(gè)別城市可能仍需注意，當地市場(chǎng)上有大量投資客持有成本較低的房子，仍具有很大的降價(jià)空間。

業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化。上述地產(chǎn)分析師也觀(guān)察到，有業(yè)主去年掛牌房源時(shí)降價(jià)很多，一直想要出手，但最近也不著(zhù)急了，“現在賣(mài)出去沒(méi)有什么空間，當下也不著(zhù)急用錢(qián)，就想緩緩”。有杭州當地的中介人士也提及，若業(yè)主對賣(mài)房資金的投資去向安排尚不明確的話(huà)，降價(jià)賣(mài)房的動(dòng)力就會(huì )明顯不足。

不過(guò)，也有業(yè)內人士仍不算樂(lè )觀(guān)，后續要看政策力度。建誠智庫負責人苑承建認為，隨著(zhù)近期中央的一系列表態(tài)，購房者的觀(guān)望情緒實(shí)則有所加劇，等待政策出臺、觀(guān)望政策的力度和方向，如果不盡快在關(guān)鍵政策上有所調整的話(huà)，市場(chǎng)的信心仍舊無(wú)法建立，市場(chǎng)仍將會(huì )面臨較大壓力。

張波也指出，雖然更多政策將在一二線(xiàn)出臺的信號已經(jīng)非常明顯，但截至目前，絕大部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市依然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性政策落地，未來(lái)出臺政策力度大小對市場(chǎng)的影響會(huì )非常直接。這也是購房者選擇觀(guān)望的重要原因所在。一旦大力度政策出臺，市場(chǎng)就極易出現反彈，如僅是利率調整或公積金相關(guān)的政策微調，市場(chǎng)的反饋會(huì )產(chǎn)生變數，不少購房者或選擇繼續觀(guān)望。

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