焦點(diǎn)速遞！保租房REITs績(jì)優(yōu)生：華潤有巢REIT一季度業(yè)績(jì)亮眼

華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運營(yíng)穩健，一季度項目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、可供分配金額等多項運營(yíng)指標均超過(guò)招募書(shū)預期，為投資人創(chuàng )造了亮眼的收益。

(資料圖)

近年來(lái)，我國REITs快速發(fā)展。作為基礎設施公募REITs中的新業(yè)態(tài)，保障性租賃住房REITs也是一直備受市場(chǎng)關(guān)注。去年以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)行了4支保障性租賃住房公募REITs，均取得了熱烈反響。

其中，華夏基金華潤有巢REIT（基金代碼：508077）作為首只市場(chǎng)化機構運營(yíng)的保障性租賃住房REIT，更是成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數紀錄且保持至今。

隨著(zhù)公募REITs一季報相繼披露，這只備受投資者追捧的保障性租賃住房REITs業(yè)績(jì)單也隨之揭曉。

一季報顯示，市場(chǎng)化機構運營(yíng)和專(zhuān)業(yè)投資管理賦能REITs業(yè)績(jì)提升，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運營(yíng)穩健，一季度項目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、可供分配金額等多項運營(yíng)指標均超過(guò)招募書(shū)預期，為投資人創(chuàng )造了亮眼的收益。

一季報業(yè)績(jì)亮眼 多項指標超預期

基金一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運營(yíng)穩健，今年一季度基金實(shí)現收入1926.40萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預測數據完成度為108%；EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤）為1208.53萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預測數據完成度為112%。值得注意的是，華夏基金華潤有巢REIT一季度在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面表現均超越招募說(shuō)明書(shū)預測值。

經(jīng)營(yíng)層面，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國際公寓社區泗涇店和東部經(jīng)開(kāi)區店的出租率均優(yōu)于招募說(shuō)明書(shū)預測值。其中泗涇店出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)，期內新簽租約343間。東部經(jīng)開(kāi)區店出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)，期內新簽租約515間。

業(yè)內人士表示，住房租賃行業(yè)的規律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項目，一季度的新簽租賃合同總量達858間，在租約持續新增背景下，可以樂(lè )觀(guān)展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來(lái)業(yè)績(jì)有望可持續穩步增長(cháng)。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡(jiǎn)單年化，其一季度分派率為5.34%?；鹱?2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬(wàn)元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實(shí)現的年化分派率為4.92%，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

華夏基金基礎設施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負責人莫一帆表示，當前政府積極鼓勵保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，中央政府和上海地方政府出臺了包括稅收優(yōu)惠、土地供給、金融支持、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵市場(chǎng)力量參與。但是與潛在需求相比，上?！笆奈濉逼陂g保租房新增供應仍有較大缺口。此外，隨著(zhù)長(cháng)三角一體化以及人口持續流入，上海市未來(lái)租賃需求將進(jìn)一步增加，預計供需矛盾仍將持續緊張。有巢泗涇項目和東部經(jīng)開(kāi)區項目所代表的高品質(zhì)與高性?xún)r(jià)比的保障性租賃住房項目將長(cháng)期供不應求，成為新市民、青年人在上海租賃住房的首要選擇，項目未來(lái)業(yè)績(jì)有進(jìn)一步提升的空間。

市場(chǎng)化運營(yíng)機構賦能 打造保租房REITs新高地

保障性租賃住房已成為我國租購并舉多主體住房供應體系的建設重點(diǎn)和核心短板。相比于產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”、“租購并舉”的政策方針下，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現有政策指引下，保租房租金的定價(jià)區間以及增長(cháng)率均有上限，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運營(yíng)管理能力。一方面通過(guò)良好的運營(yíng)管理能力實(shí)現成本控制，另一方面通過(guò)運營(yíng)管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶(hù)體驗，提高出租率水平，增加項目收入。其中，有巢住房租賃作為市場(chǎng)化主體，出色的運營(yíng)管理能力正是其核心優(yōu)勢所在。

華夏基金華潤有巢REIT原始權益人華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)有巢住房租賃）是中國長(cháng)租公寓的領(lǐng)軍品牌，客戶(hù)品牌影響力較大，市場(chǎng)化運營(yíng)能力行業(yè)領(lǐng)先。截至2023年3月末，有巢已累計進(jìn)駐全國15個(gè)城市，在營(yíng)項目33個(gè)，儲備項目23個(gè)，布局房源5.6萬(wàn)間，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線(xiàn)城市均有大型租賃社區布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量榜”、“2022年中國住房租賃行業(yè)成長(cháng)型企業(yè)排行榜”等第三方評測中均位列第一。

有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，作為市場(chǎng)化運營(yíng)機構，有巢的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢體現在四個(gè)方面。首先是具備相對靈活的租金調整機制，相較于政府配租模式，華夏基金華潤有巢REIT在滿(mǎn)足政府對保租房租金管控要求的前提下，能夠根據市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調價(jià)，實(shí)現量?jì)r(jià)平衡，業(yè)績(jì)最優(yōu)。其次是運營(yíng)成本精細化管理，有巢依托華潤集團、華潤置地成本管理體系和戰略采購、集中采購資源，建立了標準化的運營(yíng)成本管控體系，能夠實(shí)現項目運營(yíng)成本精細化管控和全價(jià)值鏈管理。此外，在出租效能提升上，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣，其中包括傳統垂直渠道、新興流量平臺在內的外部渠道，以及會(huì )員體系、企業(yè)客戶(hù)拓展為核心的自有渠道。最后，有巢搭建了獨創(chuàng )的“3i體系”數字運營(yíng)平臺，為租賃住房項目提供全流程數字化解決方案，例如租房業(yè)務(wù)全場(chǎng)景線(xiàn)上化、自助化，實(shí)現基金管理人等REITs管理機構的數據化接入，助力項目運營(yíng)降本提質(zhì)增效。

積極籌備擴募 華潤有巢REIT未來(lái)可期

今年3月24日證監會(huì )發(fā)布通知，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。3月底首批擴募的4只公募REITs變更注冊申請獲得證監會(huì )批復。作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺，華夏基金華潤有巢REIT的擴募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。

據悉，有巢住房租賃戰略定位“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”，投資重點(diǎn)將聚焦于一線(xiàn)及強二線(xiàn)人口凈流入城市可擴募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲備項目，擴募未來(lái)可期。華潤置地將致力于當好保障性租賃住房REITs資產(chǎn)的“價(jià)值守護者”，以高品質(zhì)的項目和優(yōu)良的業(yè)績(jì)回饋廣大投資人。

風(fēng)險提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其預期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險品種，具體風(fēng)險評級結果以基金管理人和銷(xiāo)售機構提供的評級結果為準。公募REITs為基礎設施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經(jīng)濟環(huán)境、運營(yíng)管理等因素影響，基礎設施項目市場(chǎng)價(jià)值及現金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險。公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、收益率曲線(xiàn)風(fēng)險、利差風(fēng)險、供需風(fēng)險和購買(mǎi)力風(fēng)險。公募REITs采取封閉式運作，不開(kāi)通申購贖回，只能在二級市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險和與基礎設施項目相關(guān)的風(fēng)險，詳見(jiàn)招募說(shuō)明書(shū)等法律文件?；鸸芾砉静槐ＷC本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說(shuō)明書(shū)》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，認真考慮本基金存在的各項風(fēng)險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷(xiāo)售適當性意見(jiàn)的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風(fēng)險。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見(jiàn)不構成投資、法律、會(huì )計或稅務(wù)的最終操作建議，公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險，入市需謹慎。

免責聲明：本文不構成任何商業(yè)建議，投資有風(fēng)險，選擇需謹慎！本站發(fā)布的圖文一切為分享交流，傳播正能量，此文不保證數據的準確性，內容僅供參考

關(guān)鍵詞：